Bursa kentsel dönüşüm alanları: ilçe ilçe riskli alan ve dönüşüm projeleri

Bursa kentsel dönüşüm alanları iki gruptan oluşur: 6306 sayılı Kanuna göre riskli alan ilan edilmiş bölgeler ve belediye ya da Bakanlık yürütücülüğünde tek tek yürüyen dönüşüm projeleri. Resmî kaynakta doğrulayabildiğimiz riskli alan, Yıldırım'daki yaklaşık 499 hektarlık alandır. Osmangazi, Nilüfer, İnegöl, Gemlik ve Orhangazi'de ise belediye açıklamalarına ve basına yansıyan dönüşüm projeleri sürüyor.

Bu yazı, hangi mahallede ne olduğunu kaynaklarıyla bir araya getirmek için hazırlandı. Rakamların çoğu belediye açıklaması veya haberdir; resmî istatistik gibi okunmamalıdır. Her projenin güncel durumunu ilgili belediyeden teyit edin.

Riskli alan ile riskli yapı arasındaki fark nedir?

Riskli yapı, tek bir bina hakkında lisanslı kurum veya idarenin yaptığı tespittir; kesinleşince tapunun beyanlar hanesine işlenir. Riskli alan ise bir bölgenin bütünü için verilen karardır ve dönüşüm o alanda proje bazında yürür. Bursa'daki kentsel dönüşüm yıkımlarının büyük bölümü, riskli alan içinde değil, tek tek riskli yapı tespiti yapılmış binalarda gerçekleşir.

Fark, hak sahipleri açısından da önemlidir. 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 16'ya göre anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine yapılabilecek kira yardımının süresi, riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır; riskli ve rezerv yapı alanlarında ise 48 ayı geçmemek şartıyla ilgili kurumca belirlenir. Tespitten tapuya kadar tek bir binanın izlediği yolu kentsel dönüşüm yıkım süreci rehberimizde anlattık.

Bursa'da ilan edilmiş riskli alan nerede?

Yıldırım'da. Mevlana, Ulus, Yavuzselim, Arabayatağı, Çınarönü, Hacivat ve Şirinevler mahallelerini kapsayan yaklaşık 499 hektarlık alan, 2013 başında alınan kararla riskli alan ilan edildi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Bursa İl Müdürlüğünün askı ilanı ve uygulama imar planı açıklama raporu bu alana ilişkindir. "Bursa kentsel dönüşüm 7 mahalle" aramasının karşılığı da büyük olasılıkla bu alandır.

Bu alandaki en somut uygulama, Bursa Büyükşehir Belediyesinin Arabayatağı Kentsel Dönüşüm Projesidir: belediye mülkü 4,32 hektarlık alan üzerinde 7 etapta rezerv konut ve dükkân planlandı, yapım 2023'te başladı.

Yıldırım'da hangi dönüşüm projeleri sürüyor?

Riskli alanın yanında ilçede mahalle ölçeğinde projeler var. 27 Temmuz 2026 tarihli bir habere göre 2026'da çalışmaların sürdüğü projeler şunlar:

Büyükşehir Belediyesinin proje sayfasına göre Karapınar–Değirmenönü–Cumalıkızık Kentsel Dönüşüm Projesi 295 yapı ve 1.032 bağımsız bölümü kapsıyor ve durumu "devam ediyor" olarak görünüyor. Cumalıkızık, UNESCO Dünya Mirası alanının parçası olduğu için bu çevredeki yıkımlarda koruma mevzuatı ayrıca devreye girer.

İlçedeki yıkım koşullarını Yıldırım bina yıkımı sayfamızda anlattık.

Osmangazi'de riskli mahalleler hangileri?

Bursa Büyükşehir Belediyesi ile JICA'nın deprem risk analizine ilişkin 14 Temmuz 2026 tarihli haberlere göre, İznik-Gemlik fay hattında 7,6 büyüklüğünde senaryo deprem için en riskli 10 mahallenin 8'i Osmangazi'de:

Listedeki diğer iki mahalle Yıldırım'dan Siteler (%80,8) ve Nilüfer'den Cumhuriyet'tir (%74,7). Bu analiz bir risk senaryosudur; mahallelerin riskli alan ilan edildiği anlamına gelmez.

Osmangazi'de belediye yürütücülüğündeki dönüşümler de var. Belediyenin 8 Aralık 2024 tarihli haberine göre Soğukkuyu Mahallesi'nde 1978 yapımı, 412 dairelik depreme dayanıksız stok yeniden yapılıyor; aynı haberde Soğanlı, Çiftehavuzlar, Elmasbahçeler ve Ebuishak dönüşümleri anılıyor. Basına yansıyan belediye açıklamasına göre Çiftehavuzlar'da yaklaşık 15.000 m² alanda, yaklaşık 236 bağımsız bölüm için yüzde 90'ın üzerinde hak sahibi onayı alındı. Belediyenin proje sayfasında Kükürtlü Kentsel Tasarım Projesi de yer alıyor.

İlçede tarihi doku ve tescilli yapı yoğunluğu, yıkımda kurul izni ve komşu yapı korumasını öne çıkarır. Ayrıntılar Osmangazi bina yıkımı sayfamızda.

Nilüfer'de kentsel dönüşüm hangi mahallelerde?

Nilüfer Belediyesinin 6 Şubat 2026 tarihli açıklamasına göre belediye meclisi Kasım 2025'te oybirliğiyle Barış Mahallesi'nde 1,17 hektar ve Esentepe Mahallesi'nde 10,22 hektar olmak üzere toplam 11,39 hektarlık alanı "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" ilan etti. Belediye bunu, Büyükşehir'den yetki devriyle yürütülen, belediye tarihindeki ilk bölgesel dönüşüm olarak tanımlıyor ve süreç için Nilkent Kentsel Dönüşüm A.Ş.'yi kurdu.

Aynı açıklamaya göre Büyükşehir'in strateji belgesi çalışmasında ilçede 26 riskli bölge belirlendi ve öncelik, yapılaşma geçmişi eski ve zemin riski belirgin doğu hattına verildi. Barış'ın yaklaşık 24 ayda tamamlanması, ardından İhsaniye–Karaman–Esentepe hattında yaklaşık 70 hektarlık alanın 4 etapta ele alınması planlanıyor.

Nilüfer'e özgü bir uygulama: belediye, Mayıs 2017'deki meclis görüşmesinden bu yana kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı öncesinde asbest envanter raporu istediğini açıklamıştır. İlçe koşulları Nilüfer bina yıkımı sayfamızda.

İnegöl kentsel dönüşümde son durum nedir?

İnegöl Belediyesinin haberine göre Turgutalp Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi, belediyenin "şehrin ilk kentsel dönüşüm projesi" olarak tanımladığı, belediye garantörlüğünde yürüyen bir projedir. Barbaros, Mimar Sinan, Mahmut Esat Bey ve Kemalettin Sami Paşa caddelerinin kesişiminde 15,3 hektarlık alanı kapsar; hak sahiplerinin yüzde 95'i onay vermiştir. 2. ve 3. etapta 31 blok ve 192 daire yıkıldı, yerlerine 8 blok yapılacak; proje toplam 7 etaptan oluşuyor.

Belediye Başkanının 28 Eylül 2026 tarihli haberde yer alan açıklamasına göre ilçede yaklaşık 47 bin yapı var ve bunların yaklaşık 13 bini 1999 depremi öncesinde yapıldı; 7 konut ve 2 sanayi bölgesi dönüşüm projesi Bakanlığa sunuldu. Bu rakamlar belediye beyanıdır. İnegöl'deki yıkım koşulları İnegöl bina yıkımı sayfamızda.

Gemlik'te dönüşüm hangi mahallelerde başlıyor?

Bursa Büyükşehir Belediyesinin 12 Eylül 2025 tarihli haberine göre Büyükşehir, Gemlik Belediyesi, BURKENT ve GEMTAŞ arasında imzalanan protokolle Yeni ve Orhaniye mahallelerinde yaklaşık 10 hektarlık alanda dönüşüm başlatıldı. Gerekçe olarak bölgenin birinci derece deprem bölgesinde olması ve fay hattına yakınlığı gösterildi.

Gemlik, zemin açısından da gündemde: AA'nın 10 Nisan 2025 tarihli haberine göre Bursa Teknik Üniversitesi'nden bir ekip parsel bazlı sıvılaşma haritası çalışmasına Gemlik'ten başladı. Kıyıya yakın parsellerde yıkım sonrası zemin etüdü bu nedenle ayrı bir önem taşır. İlçe ayrıntıları Gemlik bina yıkımı sayfamızda.

Orhangazi'de ORKENT dönüşümü nedir?

ORKENT ve SOYDAŞKENT, 1989'da Bulgaristan'dan gelen göçmenler için 1990'ların başında yapılan toplam 1.040 konutluk sitelerdir. 6 Ekim 2025 tarihli bir habere göre TOKİ bölge için fizibilite yürütüyordu. 4 Mayıs 2026 tarihli habere göre Bakanlık projesi kapsamında ORKENT'te 341 daire yıkılıp yerine 362 adet 2+1 daire yapılacak; pazar alanı da kapsamda.

Büyükşehir Belediyesinin proje sayfasında ayrıca Orhangazi Meydanı Kentsel Dönüşüm Projesi yer alıyor: Gazi Orhan Bey Camii'nin batısındaki eskimiş, afet riskli ve düzensiz yapı stokunun kaldırılması ve eski terminal alanının dönüşümü. Ayrıntılar Orhangazi bina yıkımı sayfamızda.

Bursa'daki dönüşüm alanlarının özeti

Riskli yapı tespiti kesinleşince mal sahibini hangi takvim bekler?

Takvim 6306 sayılı Kanunun 5. maddesi ile Uygulama Yönetmeliğinin 8. maddesinde yazılıdır. Tespit kesinleşince Müdürlük, tebligat yapılmasını ve yapının yıktırılmasını idareden ister. Tebligat tutanakla yapıya asılır, e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Maliklere yapıyı yıktırmaları için en fazla 90 gün süre verilir.

Bu süre dolarsa yıkımı idare yaptırır ve masraf maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir. Yönetmeliğe göre masraflar tebligattan sonraki 1 ay içinde ödenir, ödenmezse 6183 sayılı Kanuna göre takip edilir. Kendi yıkımını yaptıran malik için kritik nokta ruhsattır: maliklerden birinin ya da vekilinin başvurusu, tahliye ve abonelik kapatma belgeleri (ya da idarenin tutanağı) tamamlandığında yıkım ruhsatı malik muvafakati aranmadan 6 iş günü içinde düzenlenir. Bina yüksekliği 21,50 m'den fazla ise ayrıca statik fenni mesul belirlenmesi istenir.

Yıkımdan sonra riskli yapı şerhi terkin edilir ve tapuya "6306 kapsamında" belirtmesi yapılır. Tebligat kâğıdını ve e-Devlet bildirimini saklayın; sürenin hangi günden başladığını Müdürlükten teyit edin ve teklif toplama ile sözleşme işini bu süre içinde bitirecek şekilde planlayın. Yıkım ayağını kentsel dönüşümde yıkım masrafının kime ait olduğu yazımızda ayrıca ele aldık.

Binamın riskli olup olmadığını nasıl anlarım?

Mahallenin bir listede ya da haberde geçmesi, binanızın riskli olduğu anlamına gelmez. Tek bir binanın durumu, o bina hakkında yapılmış riskli yapı tespitine bağlıdır. Tespit kesinleşmek üzere tapu müdürlüğüne bildirildiğinde taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesine işlenir; tapu kaydınızı kontrol etmek ilk adımdır.

Tespit yoksa ve binanın durumundan endişe ediyorsanız, riskli yapı tespitini Uygulama Yönetmeliği md. 7'ye göre malik olarak, masrafı size ait olmak üzere lisanslı bir kuruma yaptırabilirsiniz. Riskli alan kararları ve askı ilanları için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bursa İl Müdürlüğünün duyurularını takip edin. Yıkım aşamasına gelen dosyalarda keşif ve takvim için kentsel dönüşüm yıkımı hizmetimize bakabilirsiniz.