Kentsel dönüşüm yıkım masrafı kime ait: malik, müteahhit mi, idare mi?

Kentsel dönüşümde yıkım masrafı, yapıyı malikler yıktırıyorsa maliklere aittir; kimin ne kadar ödeyeceği maliklerin kararına ve müteahhitle yapılan sözleşmeye göre belirlenir. Malikler verilen süre içinde yıktırmadığı için yapıyı idare yıkarsa, tespit, tahliye ve yıkım masrafları maliklerden hisseleri oranında istenir ve süresinde ödenmezse 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.

Kısacası devlet riskli yapıyı "bedava" yıkmaz; yalnızca ödeme ve tahsil yolu değişir. Bu yazıda iki durumu ayrı ayrı anlatıyor, masrafı oluşturan kalemleri ve sık yapılan hataları sıralıyoruz. Tutar vermiyoruz; yıkım bedeli yapıya ve sahaya göre değişir ve keşifle belirlenir.

Malikler yıktırırsa yıkım masrafını kim öder?

Malikler öder. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, riskli yapıda önce maliklerce uygulama yapılmasını esas alır (Uyg. Yön. md. 15). Yıkım ve yeniden yapım kararı paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır (Kanun md. 6); yıkım da bu karara dayanan ruhsatla yapılır.

Kanun, maliklerin kendi yaptırdığı yıkımda masrafın aralarında hangi oranla bölüneceğine dair ayrı bir formül koymaz. Bu nedenle paylaşım iki belgede netleşmelidir:

• Salt çoğunluk karar tutanağı: Yıkımın kim tarafından, hangi bütçeyle ve hangi paylaşımla yaptırılacağı kararda yazılı olmalıdır.
• Müteahhitle yapılan sözleşme: Kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı anlaşmalarında yıkım masrafı yapım müteahhidine bırakılabilir; kendi imkânlarıyla yeniden yapacak maliklerde ise yıkım firmasıyla ayrı bir sözleşme yapılır.

"Yıkımı müteahhit yapıyor, bize masraf çıkmaz" varsayımı ancak sözleşmede açıkça yazıyorsa geçerlidir. Asbest sökümü, atık döküm bedeli veya komşu yapı tespiti gibi kalemlerin sözleşmede kimde kaldığına ayrıca bakın. Sözleşmede bulunması gereken başlıkları yıkım sözleşmesi yazımızda açtık.

İdare yıkarsa masraf nasıl tahsil edilir?

Hisseleri oranında ve kamu alacağı gibi. Kanun md. 5'e göre Bakanlık veya idare tarafından yapılan ya da yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna göre tahsil edilir.

Uygulama Yönetmeliği md. 8 işleyişi ayrıntılandırır:

1. 01

   Yıkım

   Malikler verilen süre (en fazla 90 gün) içinde yıktırmazsa yapı idarece yıkılır veya yıktırılır; gerekirse Bakanlık işi bizzat yapar.

2. 02

   Masraf tebligatı

   Bakanlık veya idare, tahliye ve yıktırma masraflarını maliklere tebliğ eder.

3. 03

   Bir aylık ödeme süresi

   Masraf, tebligatı takip eden bir ay içinde ödenir.

4. 04

   Takip

   Ödenmezse iş Bakanlıkça yapıldıysa vergi dairesine bildirilir ve vergi dairesince, idarece yapıldıysa idarece 6183 sayılı Kanuna göre takip ve tahsil edilir.

6183 sayılı Kanun kamu alacaklarının tahsil usulüdür; ödenmeyen masraf, vergi borcu gibi takip edilebilir hâle gelir. Bu, masrafın malikin kişisel borcu olarak izlenmesi demektir. 90 günlük sürenin nasıl işlediğini riskli yapı yıkım süresi yazımızda anlattık.

Riskli yapı tespitinin ücretini kim öder?

Kural olarak malikler. Uygulama Yönetmeliği md. 7'ye göre riskli yapı tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere lisanslı kurum veya kuruluşa yaptırılır.

Bakanlık veya idare maliklere süre verip tespit isteyebilir; süresinde yaptırılmazsa tespit idarece yapılır veya yaptırılır. Bu durumda da masraftan malikler hisseleri oranında sorumludur: tutar tebligattan sonraki bir ay içinde ödenir, ödenmezse 6183 sayılı Kanuna göre takip edilir. Yani tespitin masrafı da, yıkımın masrafı da idare eliyle yapılsa bile maliklere döner.

Yıkım masrafını hangi kalemler oluşturur?

"Yıkım bedeli" tek bir kalem değildir. Kentsel dönüşüm dosyasında karşılaşılan başlıca kalemler:

Bursa'da atık tarafında süreç Büyükşehir Belediyesinin Hafriyat Yönetim Bilgi Sistemi üzerinden yürür: ilçe belediyesi kübajı girer, tahakkuk BURKENT'e gider, ödemeden sonra final onayı verilir. Döküm birim fiyatları değiştiği için tutarı başvuru sırasında sistemden görün.

Hurda da bu hesabın parçasıdır. Betonarme bir binadan çıkan donatı demiri gibi malzemenin değeri, teklifte bedelden düşülebilir; bunun yazılı olarak nasıl yansıtıldığını sözleşmede görmek gerekir. Kalemlerin fiyata etkisini bina yıkım fiyatları sayfamızda, tekliflerde hangi kalemin sessizce dışarıda bırakıldığını yıkım teklifi karşılaştırma rehberimizde anlattık.

Paylı mülkiyette ve mirasçılarda masraf nasıl bölünür?

İdarenin yaptığı yıkımda cevap nettir: masraf, tapudaki hisseler oranında her malike ayrı ayrı yöneltilir. Miras yoluyla paylaşılmış bir taşınmazda da tapuya işlenmiş paylar esas alınır; mirasçılık işlemleri tamamlanmamışsa bunu tapu müdürlüğü ve bir avukatla netleştirmek gerekir.

Malikler yıkımı kendileri yaptırıyorsa oranı onlar belirler. Uygulamada sorun çıkaran nokta, masraf paylaşımının karar tutanağında yazılmamış olmasıdır. Kararda "yıkım bedeli hisseler oranında paylaşılır" ya da "yıkım müteahhide aittir" gibi açık bir hüküm bulunursa, sonradan bir hissedarın payını ödememesi durumunda neyin talep edileceği bellidir. Yazılmamışsa her kalem ayrı bir tartışma konusu olur.

Karara katılmayan maliklerin durumu ayrıdır: Uygulama Yönetmeliği md. 15'e göre onlara karar ve teklif bildirilir, 15 gün içinde kabul etmezlerse arsa payları rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır.

Kamu kurumu yıkarsa müteahhit ücreti kimde?

12 Ağustos 2026 tarihli değişiklikle Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesine eklenen ve yayım tarihinde yürürlüğe giren fıkraya göre, 6306 kapsamında kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan yıkımlarda müteahhit ve şantiye şefi aranmaz; yıkım planı gereken bu yıkımlarda fenni mesuliyeti kamu kurumu üstlenir.

Bu hüküm yıkımın nasıl organize edileceğini değiştirir, masrafın kime ait olduğunu değiştirmez. Maliklerce yıktırılmadığı için idarenin yaptığı veya yaptırdığı yıkımın masrafları yine Kanun md. 5'e göre hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir. Madde metinlerini 6306 ve riskli yapı yıkımı sayfamızda özetledik.

Kentsel dönüşümde harç ve vergi muafiyeti yıkımı kapsar mı?

Kısmen olabilir; işlem bazında teyit edilmesi gerekir. 6306 sayılı Kanun md. 7, kanun kapsamındaki yapıların dönüşümüne ilişkin olarak kanun uyarınca yapılan işlemleri noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücretleri ve damga vergisi gibi yükümlülüklerden istisna tutar. Uygulama Yönetmeliği md. 16 da bu muafiyetlerin, mevcut yapının imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın kanundaki şartlarla uygulanacağını belirtir.

Bu muafiyetler idarenin aldığı harç ve ücretlere ilişkindir. Yıkım firmasının hizmet bedeli, laboratuvar ücreti veya döküm bedeli gibi özel sözleşmeye dayalı kalemler bu kapsamda değildir. Hangi belediye harcının muafiyet kapsamında olduğunu ilgili belediyeden, vergi tarafını mali müşavirinizden teyit edin.

Masraf paylaşımı karar tutanağına nasıl yazılır?

Uyuşmazlıkların çoğu, paylaşımın sözlü anlaşıldığı ama yazıya geçmediği dosyalarda çıkar. Salt çoğunluk karar tutanağında ve müteahhit sözleşmesinde şu başlıkların açık yazılması işi kolaylaştırır:

• Yıkım bedelinin hangi ölçüyle paylaşılacağı (hisse oranı, bağımsız bölüm sayısı veya başka bir ölçü) ve bunun kararda geçtiği.
• Asbest envanteri, söküm ve bertaraf bedelinin kimde kalacağı.
• Atık döküm tahakkukunun hangi tarafın adına yapılacağı.
• Hurda değerinin bedelden nasıl düşüleceği.
• Bir malik payını ödemezse eksik tutarın kim tarafından, nasıl karşılanacağı.
• Sürenin aşılması hâlinde idarenin yıkıma geçebileceği ve bu durumda masrafın yine hisse oranında maliklere döneceği.

Bu liste hukuki metin yerine geçmez; bir avukat tutanağı ve sözleşmeyi son hâline getirmelidir. Ancak hazırlık aşamasında bu başlıkların toplantıda konuşulmuş olması, sonradan çıkacak tartışmaların büyük kısmını önler.

Yıkım masrafını azaltmak için ne yapılabilir?

Masrafı kalem kalem düşürmenin yolları sınırlıdır; en büyük tasarruf çoğu zaman gecikmeyi önlemekten gelir. İdarenin yaptığı yıkımın masrafı da maliklere döneceği için, süreyi kaçırıp yıkımı idareye bırakmanın bir maliyet avantajı yoktur; üstelik malik bu durumda firmayı, yöntemi ve takvimi seçme imkânını kaybeder.

Pratik öneriler:

• Asbesti erken belgeleyin. Asbest envanteri teklif aşamasında hazır olursa söküm kapsamı netleşir ve teklifler karşılaştırılabilir hâle gelir.
• Kapsamı tek listede yazın. Tekliflerin aynı kalemleri içerdiğinden emin olun: plan, fenni mesul, atık, paravan, toz bastırma.
• Hurdayı yazılı mahsup edin. Hurda değerinin bedelden nasıl düşüldüğü sözleşmede açıkça yer almalı.
• Kira yardımı ve faiz desteği başvurularını kaçırmayın. Uygulama Yönetmeliği md. 16'ya göre anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine kira yardımı yapılabilir; riskli alan dışındaki riskli yapılarda yardım süresi 18 aydır ve aylık tutarı Bakanlıkça belirlenir; faiz desteği için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde protokollü bankalara başvurulmuş olması gerekir. Aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılamaz.

Riskli yapı sürecinin tamamı ve masrafın hangi adımda doğduğu için kentsel dönüşüm yıkım süreci rehberimize bakabilirsiniz. Keşif ve teklif için kentsel dönüşüm yıkımı hizmetimiz sayfasında süreci anlattık.