Bina yıkım süreci: keşiften saha teslimine adım adım

Bina yıkım süreci, keşif ve rölöveyle başlar; asbest envanteri, yıkım planı, ruhsat, şantiye kurulumu ve bildirimlerle devam eder; seçici yıkım, yukarıdan aşağıya kontrollü yıkım ve belgeli nakliyeyle sahada tamamlanır. Süreç, idarenin düzenlediği Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu ve saha teslimiyle kapanır. Aşağıda firmamızın bu akışı nasıl yürüttüğünü adım adım anlatıyoruz.

Bina yıkımı hangi adımlarla yapılır?

Aşağıdaki sıra, Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik (RG 13.10.2021, 31627) ve Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliğine göre kurduğumuz iş akışıdır. Bazı adımlar paralel yürür; örneğin abonelik kesimleri, yıkım planı hazırlanırken başlatılabilir. Sıranın değişmeyen kısmı şudur: asbest ve seçici yıkım bitmeden ana yıkıma geçilmez.

1. 01

   Keşif ve rölöve

   Yapıyı yerinde inceler; kat sayısını, bina yüksekliğini, taşıyıcı sistemi, bodrum durumunu, komşu yapıları ve sokak erişimini kayda alırız. Onaylı proje yoksa yıkım planı için rölöve hazırlanır (Yıkım Yön. md. 6). Keşfe hazırlıklı gelmek için yıkımdan önce yapılması gerekenler listesine bakabilirsiniz.

2. 02

   Statik ön değerlendirme

   Taşıyıcı sistemin türü (betonarme, yığma, çelik, karma), düzensizlikler ve hasar durumu yıkım yöntemini belirler. Komşu yapıda hasar riski varsa mevcut durum tespit raporu hazırlanır; bitişik binanın temel kotunun altına tedbirsiz inilemez (md. 6).

3. 03

   Asbest envanteri ve söküm

   Yıkımdan önce asbestin türü, miktarı ve yeri belirlenir; numune analizi Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca yetkilendirilmiş laboratuvarda yapılır (md. 16). Asbest çıkarsa iş planı hazırlanıp Çalışma ve İş Kurumu İl Müdürlüğüne bildirilir ve söküm TS 13895'e göre yapılır. Sırayı asbest sökümü koordinasyonu kapsamında yönetiriz.

4. 04

   Yıkım planı ve atık yönetim planı

   Yıkım planını müellif inşaat mühendisi TS 13633'e ve EK-2'ye göre hazırlar; plana EK-3 formatında atık yönetim planı ve toz önlemleri eklenir (md. 6). Bodrum hariç en çok 1 katlı, 6,00 m ve 250 m² sınırlarını aşmayan müstakil veya ayrık nizam yapılarda plan aranmaz. Ayrıntı: yıkım planı nasıl hazırlanır.

5. 05

   Ruhsat dosyası ve abonelik kesimleri

   Elektrik, su, doğalgaz ve telefonun kapatıldığına dair belgeler, tahliye belgesi, tapu, malik muvafakati, müteahhit ve fenni mesul sözleşmeleri ile yıkım planı başvuru dosyasına girer (md. 7). Dosyayı yıkım ruhsatı danışmanlığı kapsamında hazırlarız.

6. 06

   Şantiye kurulumu

   Şantiye çevresi en az 2,5 m yüksekliğinde paravanla çevrilir, giriş ve çıkış kontrol altına alınır, işaretleme yapılır (md. 8). Cephe iskele ve yırtılmaz tutucu fileyle kapatılır (md. 9). TS 13883'e uygun toz bastırma sistemi kurulur (md. 18). İki tondan fazla atık çıkacaksa konteyner yerleşmeden yıkıma başlanmaz (Hafriyat Yön. md. 16).

7. 07

   Bildirimler

   İşe başlamadan en az 7 gün önce fenni mesul, ilgili idare ve mülki amirlik bilgilendirilir; patlayıcıyla yıkımda bu süre 10 gündür (md. 7). İdare komşu parsellere en az 3 gün önce duyuru yapar (md. 9). Başlangıç gününde idare yerinde kontrol yapar.

8. 08

   İç söküm ve seçici yıkım

   Kapı, pencere, sıhhi tesisat, metal, ahşap, alçı, cam, PVC ve yalıtım malzemeleri ana yıkımdan önce ayrılır (md. 15). Bu adım bitmeden ana yıkıma geçilemez (md. 5). Yöntem için seçici yıkım ve atık ayrıştırma sayfasına bakın.

9. 09

   Kontrollü mekanik yıkım

   Yapı çatıdan temele, yukarıdan aşağıya indirilir; alt kat düşey taşıyıcılarından başlanmaz ve ara verilirken askıda blok bırakılmaz (md. 11). Bitişik nizamda mümkün olduğunca elle yıkım esastır. Makineleri yeterlilik belgeli operatörler kullanır (md. 12). Ayrıntı: kontrollü mekanik yıkım.

10. 10

    Ayrıştırma ve belgeli nakliye

    Beton, demir ve diğer atıklar sahada ayrılır, tehlikeli atıklar ayrı toplanır. Atık Taşıma ve Kabul Belgesi ilçe belediyesinden alınır; Bursa'da başvuru, tahakkuk ve döküm kaydı HYBS üzerinden yürür. Taşıma araçları sarı renkli ve izinlidir (Hafriyat Yön. md. 23–24).

11. 11

    Temel ve bodrum sökümü, tesviye

    Temeller ve bodrum perdeleri, komşu yapının temel kotu dikkate alınarak sökülür. Parsel, yeni yapı için etüde uygun hâle getirilir; bu adımı hafriyat ve saha temizliği ile tamamlarız.

12. 12

    Bitiş bildirimi, form ve saha teslimi

    İşi bitirmeden en az 7 gün önce bitiş bildirimi yapılır ve idare bitiş gününde kontrol eder (md. 7). İdare, yıkımdan sonra en geç 30 gün içinde TS 13264'e göre Yanan ve Yıkılan Yapılar Formunu düzenler ve tapuya gönderir (md. 10). Tapudaki cins değişikliği için yıkım sonrası cins değişikliği yazısına bakın.

13. 13

    Zemin etüdü sırası

    Boşalan parselde yeni yapının projesi için zemin etüdü yapılır. Tesviye bitmeden etüt ekibinin sahaya girmesi, sondaj noktalarının yeniden hazırlanmasını gerektirebilir. Takvimi zemin etüdü ve yeni yapı sırası yazısında anlattık.

Keşifte neye bakıyoruz?

Keşfin amacı, yıkımın hangi yöntemle, hangi makineyle ve hangi sırayla yapılacağına sahada karar vermektir. Baktığımız başlıca noktalar:

• Yükseklik ve kat sayısı: Bina yüksekliği, hangi yetki belge grubunun işi üstlenebileceğini ve fenni mesul gerekip gerekmediğini belirler.
• Taşıyıcı sistem: Betonarme karkas, yığma ve çelik yapılar farklı sökülür. Karma sistemlerde sıra ayrıca planlanır.
• Komşuluk: Bitişik nizam yapılarda ortak duvar, çatı birleşimi ve temel kotu en hassas noktalardır.
• Erişim: Sokak genişliği, eğim, elektrik hatları ve ağaçlar, hangi makinenin sahaya girebileceğini belirler.
• Asbest şüphesi: Eternit çatı, baca ve boru yalıtımı gibi şüpheli malzemeleri not eder, envanter için yönlendiririz.

Fotoğraf ve temel bilgilerle teklif formu üzerinden başlayabilir, keşif gününü birlikte belirleyebiliriz.

Ruhsat adımında kim ne yapar?

Yıkım ruhsatını ilgili idare, yani çoğu durumda ilçe belediyesi düzenler. Başvuruyu yapı sahibi yapar; müteahhit, müellif, şantiye şefi ve gerekiyorsa fenni mesul dosyaya imza ve sözleşmeleriyle girer. Eksiksiz başvuruda ruhsat en geç 15 gün içinde düzenlenir. Ruhsat tarihinden itibaren işe başlama süresi 1 aydır; başlama süresi dahil 3 ay içinde bitirilmeyen işte ruhsat hükümsüz sayılır (md. 7).

Başvuru evrakı ve ilçe birimleri için yıkım ruhsatı nasıl alınır rehberimize bakın. Evrak listesi ilçeye göre değişebilir; başvuru öncesinde ilgili belediyenin imar veya kentsel tasarım birimiyle teyit edilmelidir.

Fenni mesul ne zaman gerekir?

Bugün yürürlükteki kurala göre bina yüksekliği 21,50 m'den az olan binaların yıkımında fenni mesuliyet aranmaz. Patlayıcıyla yapılan yıkımlarda ve ikiden fazla bodrum katı olan binalarda ise fenni mesul zorunludur (md. 5).

Sahada komşu yapı ve çevre nasıl korunur?

Koruma önlemleri, yıkım planında yazılı olarak tanımlanır ve sahada şantiye şefinin sorumluluğundadır. Paravan ve tutucu file, düşen parçanın sokağa ve komşu parsele geçmesini engeller. Toz bastırma sistemi, yıkım ve yükleme sırasında pulverize su püskürtür. Bitişik nizamda ortak duvara yakın bölümler elle ya da küçük makineyle sökülür; büyük parçaların komşu tarafa devrilmemesi için kesim sırası önceden belirlenir.

Çalışma saatleri il genelinde İl Mahalli Çevre Kurulu kararıyla belirlenir. Karar zaman zaman güncellendiği için çalışma saatlerini her işte ilgili belediyeden teyit ederek programlarız.

Yıkım ne kadar sürer?

Süre; yapının büyüklüğüne, asbest sökümü gerekip gerekmediğine, bitişik nizama, erişime ve ruhsat dosyasının hazırlık durumuna göre değişir. Ruhsat sonrası için yasal çerçeve bellidir: 1 ay içinde başlanmalı, başlama dahil 3 ayda bitirilmelidir. Tipik takvimi bina yıkımı ne kadar sürer yazısında aşama aşama anlattık.