Kentsel dönüşüm yıkımı Bursa: riskli yapı kararından boş parsele

Kentsel dönüşüm yıkımında riskli yapı kararı kesinleştikten sonra maliklere binayı yıktırmaları için en fazla 90 gün süre verilir. Riskli yapının yıkım ruhsatı ise malik muvafakati aranmadan 6 iş günü içinde düzenlenir. Bursa'da bu dar takvimde tahliye, abonelik kapatma, asbest envanteri, ruhsat ve atık belgelerini tek plan üzerinden yürütüyor, parseli yeni yapıya hazır teslim ediyoruz.

Kentsel dönüşümde yıkımı kim yaptırır, biz nerede devreye gireriz?

Riskli yapıyı yıktırma yükümlülüğü maliklerindir. Uygulamada malikler iki yoldan birini seçer: ya yeni binayı yapacak yüklenici firmayla anlaşır ve yıkım bu firmanın iş programına girer, ya da yıkımı yeni yapı sözleşmesinden önce ayrı bir işle yaptırır. Her iki durumda da yıkım, binanın yüksekliğine uygun yetki grubundaki bir yıkım müteahhidinin sorumluluğunda yapılmak zorundadır. İnşaat müteahhitliği ile yıkım müteahhitliği yetki belgesine ayrı ayrı tahsis edilen iki farklı gruptur.

Biz yıkım müteahhidi olarak şu noktalarda çalışıyoruz:

• Yüklenici müteahhit adına yıkım evresinin tamamını üstlenmek,
• Henüz yüklenici seçmemiş maliklere ya da site yönetimine yıkım ve ruhsat dosyasını hazırlamak,
• Kat malikleri, yönetim ve belediye arasında yıkım takvimini tek kalemde toplamak.

Riskli yapı kararından sonra yıkım için ne kadar süre var?

6306 sayılı Kanun'un 5. maddesine göre maliklere riskli yapıyı yıktırmaları için en fazla 90 gün süre verilir. Bu süre içinde yıktırılmazsa idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir; yine yıktırılmazsa tahliye ve yıkım mülki amirlerce yapılır veya yaptırılır. Tebligat, tutanağın yapıya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan yoluyla yapılır; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır.

90 gün uzun görünür ama içine sığması gereken işler çoktur: dairelerin boşaltılması, tüm abonelik kapatmaları, asbest envanteri ve gerekiyorsa sökümü, yıkım planı, ruhsat ve atık belgesi. Bu yüzden ilk tebligat geldiği gün yıkımcıyla görüşmeye başlamayı öneriyoruz. Sürenin nasıl işlediğini ve gecikmenin sonuçlarını riskli yapı yıkım süresi yazısında anlattık.

Riskli yapıda yıkım ruhsatı kaç günde çıkar?

6306 Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesine göre riskli yapının yıkım ruhsatı, maliklerden birinin veya vekilinin başvurusu, tahliye ve abonelik kapatma belgeleri (ya da İdarenin tutanağı) ile malik muvafakati aranmaksızın 6 iş günü içinde düzenlenir. Bina yüksekliği 21,50 m'den fazla binalarda bir statik fenni mesulün belirlenmesi de şarttır.

Normal yıkımlarda maliklerin tamamının muvafakati başvuru ekidir ve eksiksiz başvuruda ruhsat 15 günde düzenlenir. Riskli yapıda muvafakat şartının kalkması, tek bir malikin itirazıyla sürecin kilitlenmesini önler; ancak diğer belgelerin eksiksiz olması gerekir.

İlçe belediyeleri başvuruda ek belge isteyebilir. Örneğin Osmangazi Belediyesinin yıkım ruhsatı evrak listesinde (FKTM007 Rev.02, 19 Kasım 2024) riskli binalar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden ya da yetkili kuruluştan alınan inceleme formunun fotokopisi isteniyor. Diğer ilçelerde listenin ilgili belediyenin imar veya kentsel tasarım birimiyle teyit edilmesi gerekir. Dosya hazırlığını yıkım ruhsatı danışmanlığı kapsamında üstleniyoruz.

Hak sahipleri ve müteahhitle koordinasyon nasıl yürür?

6306'ya göre yıkım ve yapım izin ve ruhsat işlemleri, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınan karara göre yürütülür. Bu, herkesin aynı gün hazır olacağı anlamına gelmez. Sahada en sık gördüğümüz tıkanıklıklar şunlardır:

• Bir veya iki dairenin boşaltılmaması ya da eşyanın binada bırakılması,
• Kapatılmamış bir doğalgaz veya elektrik aboneliği,
• Yüklenici müteahhidin inşaat takvimi ile yıkım takviminin birbirinden habersiz kurulması,
• Komşu parsel malikleriyle önceden konuşulmamış olması.

Bu nedenle yıkım takvimini bir tabloda tutuyoruz: hangi dairenin boşaldığı, hangi aboneliğin kapandığı, asbest envanterinin nerede olduğu ve ruhsat başvurusunun hangi aşamada beklediği tek yerden görünür. Yüklenici müteahhit, yönetim temsilcisi ve gerektiğinde avukat aynı listeyi takip eder. Hak sahiplerinin süreci baştan sona görmek için okuyabileceği kapsamlı rehber kentsel dönüşüm yıkım süreci yazımızdadır.

Tahliye ve abonelik kapatma nasıl planlanır?

Yıkım ruhsatı için binanın boş olduğunu gösteren belge ile elektrik, su, doğalgaz ve telefon aboneliklerinin kapatıldığını gösteren belgeler gerekir. Kentsel dönüşümde her bağımsız bölüm için bu işlemin ayrı yapılması, takvimi en çok uzatan kalemdir. Kiracılı dairelerde tahliyenin ayrıca planlanması gerekir; kiracının hakları ve tahliye takvimi kiracı tahliyesi yazısında ele alındı.

Maliklerce yıktırılmayan riskli yapılarda elektrik, su ve doğalgazın kesilmesine ilişkin yönetmelik hükmü hakkında Danıştay 4. Dairesi 12 Şubat 2026 tarihli kararla yürütmeyi durdurma vermiştir. Bu konuda sonuç yargı sürecine bağlıdır; aboneliklerin maliklerce kapatılması en sağlıklı yoldur.

Kentsel dönüşüm yıkımında asbest takvimi nasıl etkiler?

Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik'e göre yıkım öncesinde asbest envanteri zorunludur ve asbestli malzeme sökülüp uzaklaştırılmadan ana yıkıma geçilemez. Basına yansıyan Büyükşehir–JICA analizine göre Bursa'daki yapı stokunun büyük bölümü 1980 öncesinde ve 1980–2000 arasında yapıldı. Bu dönem binalarında eski çatı levhaları, baca boruları ve tesisat yalıtımları envanterde öne çıkabilir.

Bursa'da bazı belediyeler bu belgeyi ruhsat aşamasında açıkça istiyor. Nilüfer Belediyesi, belediyenin açıklamasına göre Mayıs 2017'deki meclis gündeminden bu yana kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı öncesinde asbest envanter raporu talep ediyor. Osmangazi'nin evrak listesinde de asbest ölçüm raporu ve asbest çıkarsa bertaraf raporu yer alıyor. Envanteri ilk tebligatla eş zamanlı başlatmak, 90 günlük sürede en çok zaman kazandıran adımdır. Sökümün yıkım takvimine nasıl bağlandığını asbest sökümü koordinasyonu sayfasında anlattık.

Bursa'da kentsel dönüşüm yıkımları nerede yoğunlaşıyor?

Bursa'da 6306 kapsamında ilan edildiği resmî kaynaklarla doğrulanan riskli alan Yıldırım'dadır. Mevlana, Ulus, Yavuzselim, Arabayatağı, Çınarönü, Hacivat ve Şirinevler mahallelerini kapsayan yaklaşık 499 hektarlık alan 2013 başında riskli alan ilan edilmiş, Büyükşehir Belediyesinin Arabayatağı projesi bu alanda etaplar hâlinde sürüyor. Ayrıntılar Yıldırım sayfamızda yer alır.

Diğer ilçelerde riskli alan değil, belediye yürütücülüğündeki dönüşüm projeleri ve tekil riskli yapı başvuruları öne çıkıyor:

• Nilüfer: Belediyenin açıklamasına göre Barış ve Esentepe mahallelerinde toplam 11,39 hektarlık alan Kasım 2025'te "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" ilan edildi.
• Osmangazi: Belediyenin duyurusuna göre Soğukkuyu Mahallesindeki 1978 yapımı 412 dairelik stok dönüşüme alındı; ilçenin yaklaşımı Osmangazi sayfamızda özetlendi.
• İl geneli: Basına yansıyan Büyükşehir–JICA deprem risk analizine göre en riskli 10 mahallenin 8'i Osmangazi'de.

Bursa'daki dönüşüm alanlarının güncel dökümünü Bursa kentsel dönüşüm alanları yazısında tutuyoruz.

Kamu eliyle yapılan yıkımlarda ne değişti?

12 Ağustos 2026 tarihli, 33338 sayılı Resmî Gazete'deki değişikliğin yayım tarihinde yürürlüğe giren tek esas hükmü kentsel dönüşümle ilgilidir: 6306 kapsamında kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan yıkımlarda müteahhit ve şantiye şefi aranmaz; yıkım planı gereken yıkımlarda fenni mesuliyeti kamu kurumu üstlenir. Maliklerin kendi yaptırdığı yıkımlarda ise uygun yetki grubundaki müteahhit ve şantiye şefi şartı aynen devam eder. Değişikliğin geri kalan hükümleri 12 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek.

Yıkımdan sonra ne olur?

Atık, Atık Taşıma ve Kabul Belgesiyle ve Bursa'da Hafriyat Yönetim Bilgi Sistemi (HYBS) üzerinden izinli sahalara taşınır; parsel düzlenerek teslim edilir. İdare en geç 30 gün içinde Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu'nu düzenler. 6306 Uygulama Yönetmeliği'ne göre yıkımdan sonra riskli yapı şerhi terkin edilir ve tapuya "6306 kapsamında" belirtmesi yapılır. Masrafların paylaşımı ise ayrı bir konudur; yıkım masrafı kime ait yazısında açıkladık.