Zemin etüdü yıkımdan önce mi sonra mı? Asbestten yeni yapı ruhsatına doğru sıra

Zemin etüdü, yeni yapı için kural olarak yıkımdan sonra yapılır: eski bina ve temeli kaldırılıp parsel boşaldığında, sondaj ve deneyler yeni binanın oturacağı noktalarda yapılabilir. Doğru sıra şudur: asbest envanteri ve sökümü, yıkım ve saha temizliği, zemin etüdü, ardından yeni yapı ruhsatı. Adımların yeri değişmez; ama hazırlıkları paralel planlanırsa arsanın boş beklediği süre kısalır.

Bu sıra bir tercihten çok, yönetmeliklerin ve mühendislik gereklerinin birlikte ortaya çıkardığı bir zincirdir. Aşağıda her halkanın neden orada durduğunu ve hangi işin öne çekilebileceğini anlatıyoruz.

Asbestten yeni yapıya doğru sıra nedir?

1. 01

   Asbest envanteri

   Yetkili laboratuvar numune alır; asbestin türü, miktarı ve yeri belgelenir.

2. 02

   Asbest sökümü ve maruziyet ölçümü

   Asbest çıkarsa iş planı bildirilir, söküm yapılır, "maruziyet riski kalmadı" ölçümü alınır.

3. 03

   Yıkım ruhsatı ve seçici yıkım

   Ruhsat alınır; kapı, pencere, tesisat gibi malzemeler ayrılır.

4. 04

   Ana yıkım ve temel sökümü

   Bina çatıdan temel alt seviyesine kadar yukarıdan aşağıya yıkılır.

5. 05

   Atık taşıma ve saha düzeltme

   Yıkıntı atığı belgeli sahaya taşınır, parsel temizlenir.

6. 06

   Zemin etüdü

   Boş parselde sondaj, arazi ve laboratuvar deneyleri yapılır, rapor hazırlanır.

7. 07

   Yeni yapı projesi ve ruhsatı

   Temel sistemi etüt sonuçlarına göre tasarlanır, yapı ruhsatına başvurulur.

İlk iki adımın yeri mevzuatla sabittir; beşinci ile altıncı adımın yeri ise fiziksel gerekliliktir. Firmanın sahadaki iş akışını keşiften teslime yıkım sürecimiz sayfasında ayrıca anlattık.

Asbest neden zincirin en başında?

Çünkü asbest çözülmeden yıkım başlayamaz. Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik md. 5'e göre asbest ve benzeri tehlikeli kimyasal içeren imalatlar sökülüp uzaklaştırılmadan ve seçici yıkım yapılmadan ana yıkıma geçilemez. md. 16 yıkımdan önce asbest envanterini zorunlu tutar; numune ve analizi Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca yetkilendirilmiş laboratuvar yapar, söküm TS 13895'e uygun yürütülür.

Asbest bulunursa Asbest Yönetmeliği md. 9'a göre iş planı hazırlanır ve Çalışma ve İş Kurumu İl Müdürlüğüne bildirilir; iş bitince akredite ve yetkili laboratuvardan "maruziyet riski kalmadı" belgesi alınır. Yönetmelikte bildirimin yıkımdan kaç gün önce yapılacağına dair bir süre yoktur, ama bu adımların her biri takvime gün ekler.

Bu nedenle ilk telefon, yıkım firmasından önce asbest tarafına yapılmalıdır. Yıkım öncesi asbest envanterini, numune ve analiz sürecini ve sökümü yürüten Asbest Raporu Bursa (yeni sekmede açılır) ile bu adımı en başta planlamak, ruhsat takviminin kaymasını önler. Bizim bu aşamadaki rolümüz asbest sökümü koordinasyonu: sıra, belge ve yetkili ekiplerle takvim.

Zemin etüdü neden yıkımdan önce yapılamaz?

Kısaca, yeni binanın oturacağı zemin eski binanın altındadır. Zemin etüdünde amaç, yeni yapının temel seviyesinde ve altındaki zemin tabakalarını tanımaktır. Sondajlar genellikle yeni binanın oturum alanına dağıtılır; eski bina, bodrumu ve temeli yerindeyken bu noktalara ulaşmak ya mümkün değildir ya da sonuç temsil edici olmaz.

İkinci neden, yıkımın kendisinin zemini değiştirmesidir. Yönetmelik md. 11'e göre tam yıkım çatıdan başlanarak temel alt seviyesine kadar yukarıdan aşağıya yapılır. Temel söküldüğünde eski bodrumun yerinde bir çukur, bodrumsuz binalarda ise örselenmiş bir yüzey kalır. Yıkımdan önce yapılan bir etüt, yıkım sonrası bu yeni durumu göstermez.

Bazı parsellerde bahçe gibi boş kalan kısımlarda yıkımdan önce ön araştırma yapılabilir; bu, proje ve fizibilite için erken bilgi sağlar. Ancak bu bir ön değerlendirmedir; kapsamına ve yeni yapı için yeterli olup olmadığına etüt yüklenicisi karar verir.

Eski bodrum çukuru zemin etüdünü etkiler mi?

Etkiler ve bu, yıkım ile etüt arasındaki en önemli bilgi aktarımıdır. Eski binanın bodrumu varsa, temel sökümünden sonra parselde derin bir boşluk kalır. Bu boşluğun nasıl kapatıldığı ya da açık mı bırakıldığı, sonraki etüdün ve yeni temel tasarımının girdisidir.

Yönetmelik, yıkım çalışmalarına ara verilirken zemindeki çukurların kapatılmasını ister (md. 11). Yıkım bittiğinde ise saha, yeni yapının kazısına ve etüdüne hazır bırakılmalıdır. Kontrolsüz doldurulmuş bir bodrum çukuru, yeni temel için belirsiz bir tabaka oluşturabilir. Pratik önerimiz şudur:

• Yıkım firmasından eski temel ve bodrumun kotlarını, sökülen temel elemanlarını ve varsa dolgunun nasıl yapıldığını yazılı isteyin.
• Bu bilgiyi, eski binanın projesi veya rölövesiyle birlikte zemin etüdünü yapacak ekibe iletin.
• Yeni binanın bodrum derinliği eski bodrumdan fazla olacaksa, eski çukurun geçici olarak açık bırakılması veya kontrollü kapatılması konusunu etüt ve proje ekibiyle birlikte kararlaştırın.

Temel sökümü ve saha düzeltmeyi hafriyat ve saha temizliği hizmetimiz kapsamında yürütüyoruz.

Yıkım sonrası saha etüde nasıl teslim edilir?

Saha tesliminde üç şeyin tamamlanmış olması beklenir:

Form ve tapu tarafındaki işlemler etütle aynı anda yürüyebilir. Taşınmazın cinsinin arsaya çevrilmesi gibi adımları yıkım sonrası cins değişikliği yazımızda anlattık. Riskli yapılarda ayrıca, Uygulama Yönetmeliği md. 8'e göre yıkımdan sonra riskli yapı şerhi terkin edilir ve tapuya "6306 kapsamında" belirtmesi yapılır.

Takvim paralel nasıl planlanır?

Adımların sırası değişmez, ama hazırlıkları üst üste bindirilebilir. Arsanın boş beklediği sürenin çoğu, bir adım bittikten sonra bir sonraki için firma aramaya, sözleşme yapmaya ve belge toplamaya harcanır. Bunu önlemenin yolu, her adımın hazırlığını bir önceki adım sürerken yapmaktır:

Bu tabloyu uygulamanın koşulu, üç ayrı ekibin aynı takvime bakmasıdır: asbest, yıkım ve zemin. Sıralı ama iletişimsiz çalışan ekiplerde her geçiş bir bekleme süresi doğurur. Sahadaki yıkım süresini belirleyen etkenleri bina yıkımı ne kadar sürer yazımızda ayrıca anlattık.

Yıkım sırasında toplanan bilgi etüde nasıl katkı sağlar?

Yıkım, eski binanın temelini ve altındaki ilk zemin tabakasını açığa çıkaran tek aşamadır. Temel sökülürken görülen durum, etüt ekibi için değerli bir ön bilgidir: temelin tipi ve derinliği, kazıda karşılaşılan su, eski dolgu tabakaları ya da beklenmedik altyapı hatları gibi.

Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik md. 6, yıkım sebebiyle komşu yapılarda, zeminde veya altyapıda hasar ihtimali varsa müellifin mevcut durumu tespit eden bir teknik rapor düzenlemesini ister. Bu rapor ve yıkım sırasında tutulan fotoğraflı kayıtlar, yeni binanın kazısında komşu yapılar için alınacak önlemlerin planlanmasına da girdi olur. Bu kayıtları yıkım bitince dağıtmak yerine tek bir dosyada toplayıp etüt ve proje ekibine teslim etmek, aynı bilgiyi ikinci kez aramayı önler.

Zemin etüdü ekibine yıkım firması hangi bilgileri vermeli?

Etüt ekibi sahaya girmeden önce parselin geçmişini bilmek ister. Yıkım tamamlandığında şu dosyayı tek paket olarak teslim etmek işi hızlandırır:

• Eski binanın projesi ya da rölövesi, kat adedi ve bodrum sayısı,
• Temel tipi ve sökülen temel elemanlarının derinlikleri,
• Temel sökümü sırasında görülen su, eski dolgu, kuyu, fosseptik gibi durumlar,
• Sökülen veya kapatılan altyapı hatlarının (kanalizasyon, su, doğal gaz, elektrik) yeri,
• Bodrum çukurunun nasıl bırakıldığı, kapatıldıysa hangi malzemeyle ve hangi kontrolle,
• Komşu yapıya dair mevcut durum tespit raporu ve fotoğraflı kayıtlar.

Etüt ekibi bu bilgileri sondaj noktalarını seçerken kullanır. Ters yönde de bir paylaşım vardır: yeni binanın yaklaşık kat adedi ve bodrum planı etüt ekibine ne kadar erken iletilirse, sondaj derinliği ve sayısı o kadar isabetli planlanır. Bu paylaşım yıkım sözleşmesinin "saha teslimi" maddesine yazıldığında kimsenin ayrıca hatırlatmasına gerek kalmaz.

Kentsel dönüşümde zemin etüdü ne zaman yapılır?

Kentsel dönüşümde de sıra aynıdır: riskli yapı yıkıldıktan ve parsel boşaldıktan sonra. Riskli yapı tespitinde binanın kendisi incelenir; yeni yapının temel tasarımına esas olacak zemin etüdü ise ayrı bir çalışmadır ve riskli yapı raporunun yerini tutmaz. Riskli yapı tespitinden tapuya kadar olan adımları kentsel dönüşüm yıkım süreci rehberimizde sıraladık.

Kentsel dönüşümde takvim baskısı daha fazladır: malikler yeni konut için bekler ve kira yardımı gibi destekler sürelidir. Bu yüzden zemin etüdü firmasının yıkım ruhsatı aşamasında seçilmesi ve yıkım biter bitmez sahaya girebilmesi özellikle önemlidir.

Bursa'da zemin neden ayrıca dikkat ister?

Bursa'da zemin koşulları ilçeden ilçeye belirgin biçimde değişir. AA'nın 10 Nisan 2025 tarihli haberine göre Bursa Teknik Üniversitesi'nden bir ekip parsel bazlı sıvılaşma haritası çalışmasına Gemlik'ten başladı; ekip lideri Gemlik ve Mudanya gibi sahil bölgelerini sıvılaşma bölgesi olarak, Nilüfer Ovası'nı da riskli iç kesimler arasında andı. Parsel bazında deprem tehlikesi için AFAD'ın Türkiye Deprem Tehlike Haritaları uygulamasına bakılabilir.

Bu bilgiler genel bir çerçevedir; tek bir parselin zemin davranışını yalnızca o parselde yapılan etüt gösterir. Boşalan parselde zemin etüdü ve jeoteknik değerlendirme için Detay Zemin (yeni sekmede açılır) ile yıkım takvimini birlikte planlayabilirsiniz; etüt yüklenicisi saha tesliminden önce sondaj programını hazırlayabilir. Bazı ilçe belediyelerinde zemin etüdü başvurusu için çevrim içi form da bulunuyor; örneğin Kestel Belediyesinin e-başvuru sisteminde imar ruhsatı başvurusunun yanında ayrı bir zemin etüt başvurusu yer alıyor. Başvuru usulünü ilgili belediyeden teyit edin.