Nilüfer'de bina yıkımı: dönüşüm alanları, OSB'ler ve asbest şartı

Nilüfer'de bina yıkımı üç eksende planlanır: ilçenin ilk bölgesel dönüşüm alanı olan Barış–Esentepe hattı, altı organize sanayi bölgesindeki fabrika yapıları ve belediyenin 2017'den beri yıkım ruhsatından önce istediği asbest envanter raporu. Misi ve Gölyazı gibi sit alanlarında ise her müdahale Koruma Bölge Kurulu kararına bağlıdır.

Nilüfer'de toplu yıkım takvimi nereden başlıyor?

Doğu hattından. Belediyenin açıklamasına göre Nilüfer Belediye Meclisi Kasım 2025'te oybirliğiyle Barış Mahallesi'nde 1,17 hektar ve Esentepe Mahallesi'nde 10,22 hektar (toplam 11,39 ha) alanı "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" ilan etti. Bursa Büyükşehir Belediyesi'nden yetki devriyle yapılan bu karar, belediye tarihindeki ilk bölgesel dönüşüm. Uygulama için Nilkent Kentsel Dönüşüm A.Ş. kuruldu.

Aynı açıklamaya göre Büyükşehir'in strateji belgesi çalışmasında ilçede 26 riskli bölge belirlendi ve öncelik "yapılaşma geçmişi eski ve zemin riski belirgin doğu hattı" olarak tanımlandı. Barış'ın yaklaşık 24 ayda tamamlanması, ardından İhsaniye–Karaman–Esentepe hattında yaklaşık 70 hektarlık alanın 4 etapta ele alınması planlanıyor.

Etaplı dönüşümde yıkım, tahliyesi tamamlanan blokların sırayla ruhsatlandırılmasıyla ilerler. Bu işlerin nasıl yürüdüğünü kentsel dönüşüm yıkımı sayfasında anlatıyoruz.

Nilüfer Belediyesi yıkımdan önce neden asbest raporu istiyor?

Belediye, Mayıs 2017'de meclis gündemine gelen asbest tartışmasından sonra kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı öncesinde asbest envanter raporu istiyor. Bu uygulama bugün ulusal mevzuatla da örtüşüyor: Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik md. 16 yıkım öncesinde asbest envanterini zorunlu tutuyor, md. 5 ise asbest ve benzeri tehlikeli malzemeler sökülmeden ve seçici yıkım yapılmadan ana yıkıma geçilemeyeceğini söylüyor.

Nilüfer'deki pratik sonuç şu: dosya, ÇSGB tarafından yetkilendirilmiş laboratuvarın analiz sonucu olmadan ilerlemez. Asbest envanteri ve söküm sürecini yürüten Asbest Raporu Bursa (yeni sekmede açılır) raporu hazırlar; asbest çıkarsa söküm yetkili ekiplerce yapılır. Biz bu aşamada takvimi ve belgelerin yıkım dosyasına girişini yönetiyoruz; ayrıntısı asbest sökümü koordinasyonu sayfasında.

Altı OSB'li bir ilçede fabrika yıkımı neye dikkat ister?

Nilüfer, organize sanayi bölgesi sayısı yüksek bir ilçe; bu yüzden fabrika ve depo yıkımı burada sık gündeme gelir. BEBKA'ya göre ilçede Bursa OSB, NOSAB, Hasanağa OSB, Kayapa OSB, Bursa Deri Karma İhtisas OSB ve TOSAB ile Beşevler KSS bulunuyor; otomotiv, tekstil, metal, kimya ve makine sektörleri öne çıkıyor.

Eski tesislerde çatı kaplamaları, yalıtım ve tesisat seçici yıkımın ilk adımıdır; çelik konstrüksiyon hurda değeriyle ayrılır. OSB içinde çalışırken bölge müdürlüğünün saha giriş ve komşu tesis kuralları ayrıca uygulanır. Yöntem için fabrika ve endüstriyel tesis yıkımı sayfasına bakın.

Çok katlı site bloklarında 2026 değişikliği neyi değiştirecek?

Bugün değil, 12 Ağustos 2027'de. 12 Ağustos 2026 tarihli, 33338 sayılı Resmî Gazete'deki değişikliğin hükümlerinin çoğu o tarihte yürürlüğe girecek. Nilüfer'deki yüksek site bloklarını ilgilendiren başlıklar:

• Bina yüksekliği 21,50 m'yi veya yapı yüksekliği 30,50 m'yi aşan binalar "yüksek yapı" sayılacak; bunlar için EK-5'e göre yıkım planı, perdeleme, örtülü yol ve koruma fanı istenecek.
• Fenni mesul eşiği 21,50 m'den 18,50 m'ye inecek; bitişik nizam veya planda düzensizlik gibi risk hâllerinde idare daha alçak binalarda da fenni mesul isteyebilecek.

Bugün geçerli eşik hâlâ 21,50 m'dir. Yüksek bloklarda yöntem ve ekipman seçiminin nasıl yapıldığını yüksek katlı bina yıkımı nasıl yapılır yazısında anlatıyoruz.

Misi ve Gölyazı'da yıkım yapılabilir mi?

Yalnızca kurul kararıyla. Gümüştepe (Misi) 1989'da kentsel sit ilan edildi; Koruma Bölge Kurulu tarafından kentsel sit ile 1. ve 3. derece doğal sit olarak tescilli ve köyde 27 tescilli yapı bulunuyor. Antik Apollonia ad Rhyndacum'un üzerindeki Gölyazı da sit alanıdır. Bu yerleşimlerde tescilsiz bir yapının yıkımı bile ruhsattan önce kurul görüşü gerektirir; iş çoğu zaman elle söküm ve malzeme ayrıştırmasıyla yürür.

Zemin ve atık tarafında ilçeye özgü ne var?

Bursa Teknik Üniversitesi'nin sıvılaşma haritası çalışmasında Nilüfer Ovası riskli iç kesimler arasında anılıyor; JICA analizinde de Cumhuriyet Mahallesi %74,7 ile en riskli 10 mahalle arasında. Yıkım sonrası parselde yeni yapıdan önce zemin etüdü yapılır; sıralamayı zemin etüdü ve yeni yapı yazısında anlattık.

Atık için ilçede üç BURKENT sahası var, ancak Eylül 2026 itibarıyla yalnız Unçukuru açık; Kayapa/Akçansa ve Konaklı askıda. Unçukuru, faaliyeti bitmiş bir maden ocağının rehabilitasyonu için Ağustos 2025'ten beri dolgu kabul ediyor.

Nilüfer Belediyesi yıkım ruhsatı için hangi belgeleri istiyor?

Belediyenin 2026 kamu hizmet standartları tablosunda "Yıkım Ruhsatı" ayrı bir hizmet olarak tanımlı. Sorumlu birim Kentsel Tasarım Müdürlüğü, ilk başvuru yeri Hizmet Masası; asbest tarafında İklim Değişikliği ve Sıfır Atık Müdürlüğü ile birlikte çalışılıyor. Tabloya göre başvuru elektronik ortamda sunulmuyor. Listede istenen belgeleri dört grupta topladık:

• Mülkiyet ve malik: dilekçe, kimlik fotokopisi, tapu, kat malikleri ile müteahhit arasındaki noter onaylı yıkım sözleşmesi, emlak vergisi borcu yoktur yazısı.
• Yapı: en az iki cepheden yapı fotoğrafları, varsa yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni, mimari ve statik proje; yapı ruhsatı yoksa rölöve projesi.
• Dönüşüm, asbest ve abonelik: riskli yapı raporu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün belediyeye yazısı, abonelik sonlandırma yazıları ve İklim Değişikliği ve Sıfır Atık Müdürlüğü üst yazısıyla asbest raporu.
• Yıkım ekibi: yıkım planı ve projesi; planı hazırlayan müellifin ve şantiye şefinin oda sicil kaydı, Bakanlık kaydı ve yönetmelik ekindeki taahhütnameleri, müteahhit ile şantiye şefi arasındaki sözleşme; müteahhidin YAMBİS'te güncel müteahhitlik belgesi, ticaret odası kaydı, vergi levhası ve taahhütnamesi.

Liste belediyenin resmî tablosundan alınmıştır ve belediye tarafından güncellenebilir; başvurudan önce Hizmet Masası'ndan teyit edilmelidir. Genel akış yıkım ruhsatı rehberinde, doğudaki komşu ilçenin doğrulanmış listesi Osmangazi sayfasında.