Bursa'da bina yıkımı: apartmandan müstakil eve planlı ve ruhsatlı yıkım

Bursa'da bina yıkımı; yıkım ruhsatı alınmış, asbest envanteri çıkarılmış ve tehlikeli malzemeleri sökülmüş bir yapının, yıkım planına göre çatıdan temele doğru kontrollü biçimde kaldırılması ve parselin atıklarından arındırılarak teslim edilmesidir. İşin güvenliğini ve süresini makineden çok bu sıranın doğru kurulması belirler. Biz apartman, müstakil ev ve karma kullanımlı yapılarda süreci keşiften saha teslimine kadar tek plan üzerinden yürütüyoruz.

Bina yıkımı hangi aşamalardan oluşur?

Bir binanın yıkımı sahaya makine girdiği gün başlamaz. Mevzuat, sırayı büyük ölçüde kendisi belirler: Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik'in 5. maddesine göre asbest ve benzeri tehlikeli malzemeler sökülüp uzaklaştırılmadan ve seçici yıkım yapılmadan ana yıkıma geçilemez. Yıkımın kendisi de 11. maddeye göre yukarıdan aşağıya yapılır. Bizim iş akışımız bu iki kuralın etrafında kurulur:

1. 01

   Keşif ve yapı tespiti

   Taşıyıcı sistem, kat ve bodrum sayısı, bina yüksekliği, bitişik yapılar, sokak genişliği ve makine erişimi yerinde incelenir. Proje yoksa yıkım planı için röleve gerekir.

2. 02

   Asbest envanteri

   Yıkım öncesinde asbest envanteri zorunludur; numune ve analizi Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca yetkilendirilmiş laboratuvar yapar.

3. 03

   Yıkım planı ve atık yönetim planı

   Plan, inşaat mühendisi müellif tarafından TS 13633'e ve yönetmeliğin ekindeki formata göre hazırlanır; atık yönetim planı plana eklenir.

4. 04

   Abonelik kapatma, tahliye ve atık belgesi

   Elektrik, su, doğalgaz ve telefon kapatma belgeleri, binanın boş olduğunu gösteren belge ve Atık Taşıma ve Kabul Belgesi hazırlanır.

5. 05

   Yıkım ruhsatı

   Eksiksiz başvuruda ilgili idare ruhsatı en geç 15 gün içinde düzenler.

6. 06

   Şantiye kurulumu ve bildirim

   En az 2,5 m yüksekliğinde paravan, cephe iskelesi ve tutucu file, toz bastırma sistemi kurulur; idareye ve mülki amirliğe başlamadan en az 7 gün önce bildirim yapılır.

7. 07

   Asbest sökümü, iç söküm ve seçici yıkım

   Tehlikeli malzemeler yetkili ekiplerce sökülür; kapı, pencere, tesisat, metal ve ahşap ayrılır.

8. 08

   Ana yıkım

   Yapı çatıdan temele doğru, askıda blok bırakılmadan yıkılır.

9. 09

   Atık taşıma ve saha teslimi

   Ayrıştırılmış atık lisanslı tesislere, hafriyat izinli sahalara taşınır; parsel düzlenerek teslim edilir.

Mülk sahibinin bu süreçte ne hazırlaması gerektiğini yıkım öncesi kontrol listemizde adım adım anlattık. Aynı akışın firma tarafındaki işleyişi yıkım süreci sayfamızda yer alır.

Apartman ile müstakil ev yıkımı arasında ne fark var?

Fark ölçekten çok yükümlülüklerdedir. Yönetmelik, bodrum hariç en çok bir katlı, bina yüksekliği 6,00 m'yi ve yapı inşaat alanı 250 m²'yi aşmayan, müstakil veya ayrık nizamdaki yapılarda yıkım planı aranmayacağını söyler. Yıkım planı aranmayan bu yıkımlarda Müteahhit Yönetmeliği'ne göre yıkım müteahhidi de aranmaz. Bahçeli, tek katlı bir köy evi ya da müştemilat bu kapsama girebilir.

Apartmanda durum farklıdır:

• Yıkım planı, müellif, şantiye şefi ve uygun yetki grubunda bir yıkım müteahhidi gerekir.
• Kat maliklerinin tamamının muvafakati (6306 kapsamındaki riskli yapılar hariç) başvuru eklerindendir.
• Her dairenin ayrı ayrı tahliyesi ve abonelik kapatması takvimi uzatan asıl kalemdir.
• Bina yüksekliği bugün 21,50 m ve üzerindeyse, ikiden fazla bodrum katı varsa ya da yıkım patlayıcıyla yapılacaksa fenni mesul zorunludur.

Müstakil evde ise asıl konu genellikle erişimdir: dar köy yolu, bahçedeki ağaçlar, eğimli arazi ve komşu duvar. Kırsal parsellerde çatı kaplamasının eski oluklu levha (eternit) olup olmadığı da ilk bakılan noktalardan biridir.

Betonarme ve yığma yapı neden farklı yıkılır?

Çünkü yükü taşıyan elemanlar farklıdır ve yıkım sırası taşıyıcı sisteme göre kurulur.

Betonarme karkas yapılarda yük döşemeden kirişe, kirişten kolona aktarılır. Yıkım her katta döşeme, kiriş ve kolon sırasıyla ilerler; beton, kırıcı çene veya makasla parçalanır, donatı kesilerek ayrılır. Demirin betondan temiz ayrılması hem atık yönetimi hem de hurda değeri açısından önemlidir.

Yığma yapılarda (tuğla, taş, briket duvarlı) duvarların kendisi taşıyıcıdır. Bir duvarın erken alınması üstteki döşemeyi ya da çatıyı beklenmedik biçimde düşürebilir. Bu yüzden yığma binalarda çoğunlukla daha küçük makineyle, kat kat ve duvar duvar ilerlenir; bitişik duvar paylaşılıyorsa elle çalışma ağırlık kazanır.

Karma sistemlerde (sonradan betonarme kat eklenmiş yığma bina, çelik çatılı betonarme yapı gibi) yük aktarımı belirsiz olabilir. Bu yapılarda keşifte taşıyıcıların yerinde doğrulanması ve yıkım planında sıranın ayrıca yazılması gerekir.

Yıkım yöntemi nasıl seçilir?

Yöntemi yönetmelik tek başına dayatmaz; TS 13633'teki tekniklerden yapıya ve çevreye uygun olanı seçilir. Pratikte kararı dört değişken belirler:

Makineyle yapılan kontrollü yıkımın ayrıntılarını kontrollü ve mekanik yıkım sayfamızda, yöntemlerin karşılaştırmasını ise bina yıkım yöntemleri rehberinde bulabilirsiniz.

Patlayıcıyla yıkım ise ancak Y1 yetki grubundaki müteahhitlerce yapılabilir ve fenni mesul, patlatma raporu ile akustik rapor gibi ek şartlara bağlıdır. Konut yıkımlarında bu yönteme nadiren başvurulur.

Komşu binalar yıkım sırasında nasıl korunur?

Komşu yapının korunması planlama aşamasında başlar. Yönetmelik, komşu yapıda hasar riski varsa yıkım planına mevcut durum tespit raporu eklenmesini ister; bitişik binanın temel kotunun altına tedbirsiz inilemez. İdare de komşu parsellere yıkımdan en az 3 gün önce duyuru yapar.

Sahada uyguladığımız başlıca önlemler şunlardır:

• Ortak duvara yakın bölümlerde makineyi geri çekip elle veya küçük ekipmanla çalışmak,
• Parçaları yapının içine, komşu tarafın tersine doğru düşürmek,
• Cepheyi iskele ve yırtılmaz tutucu file ile kapatmak,
• TS 13883'e uygun toz bastırma sistemiyle sürekli ıslatma yapmak,
• Yıkım öncesi ve sonrası komşu cephelerin fotoğrafla kayıt altına alınması.

Bitişik nizamdaki kentsel dönüşüm yıkımlarında bu konuyu komşu bina korumasını anlattığımız yazıda ayrıca ele aldık.

Asbest neden yıkımdan önce sökülmeli?

Asbestli bir malzeme yıkım sırasında kırılırsa lifler toza karışır ve hem çalışanlar hem de çevre için risk oluşturur. Bu nedenle sıra kesindir: önce asbest envanteri, sonra asbestin yetkili ekiplerce sökümü ve bertarafı, en son ana yıkım. Söküm TS 13895'e ve Asbestle Çalışmalarda Sağlık ve Güvenlik Önlemleri Hakkında Yönetmelik'e göre yapılır; iş planı Çalışma ve İş Kurumu İl Müdürlüğüne bildirilir.

1970'ler ve 1980'lerde yapılmış binalarda çatı ve cephe levhaları, baca boruları, bazı yer kaplamaları ve tesisat yalıtımları asbest şüphesi taşıyan tipik malzemelerdir. Kesin sonucu yalnızca laboratuvar analizi verir.

Asbest sökümünü biz yapmıyoruz; envanter, yetkili söküm ekibi, bertaraf belgeleri ve yıkım takvimi arasındaki bağlantıyı kuruyoruz. Bu koordinasyonun nasıl yürüdüğünü asbest sökümü koordinasyonu sayfasında anlattık. Yıkım öncesi asbest envanteri ve söküm sürecini yürüten Asbest Raporu Bursa (yeni sekmede açılır) da bu zincirin ilk halkasında yer alır.

Yıkım ruhsatı için neler gerekir?

Yıkım ruhsatını binanın bulunduğu ilçe belediyesi düzenler. Yönetmeliğe göre başvuruya eklenen başlıca belgeler şunlardır:

• Tapu ve maliklerin muvafakati,
• Yıkım planı (plan istisnası yoksa),
• Müteahhit, fenni mesul (gerekiyorsa), müellif ve şantiye şefi sözleşmeleri ile taahhütnameler,
• Tahliye veya ikamet edilmediğine dair idare belgesi,
• Elektrik, su, doğalgaz ve telefonun kapatıldığını gösteren belgeler.

Belediyeler bu listeye kendi uygulamalarını ekleyebilir; örneğin Osmangazi Belediyesinin yayımladığı evrak listesinde asbest ölçüm raporu ve atık taşıma kabul belgesi de yer alır. İlçeye göre değişen evrakın ilgili belediyenin imar veya kentsel tasarım birimiyle teyit edilmesi gerekir.

Ruhsat eksiksiz başvuruda en geç 15 gün içinde düzenlenir. Ruhsat tarihinden itibaren işe başlamak için 1 ay vardır ve yıkım, bu süre dahil 3 ay içinde bitirilmezse ruhsat hükümsüz sayılır. Dosyanın hazırlanmasını üstlendiğimiz hizmetin ayrıntıları yıkım ruhsatı danışmanlığı sayfasındadır.

Yıkım atığı nereye gider?

Bir binanın hacminin büyük bölümü yıkımdan sonra taşınması gereken atığa dönüşür; bu yüzden atık planı maliyetin ve takvimin belirleyici kalemlerinden biridir. Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliği'ne göre 2 tondan fazla atık çıkacak işlerde Atık Taşıma ve Kabul Belgesi alınır ve konteyner yerleştirilmeden yıkıma başlanamaz. Büyükşehirde bu belge ilçe belediyesinden alınır; Bursa'da süreç Büyükşehir Belediyesinin Hafriyat Yönetim Bilgi Sistemi (HYBS) üzerinden, BURKENT tahakkukuyla yürür.

Seçici yıkımda ayrılan metal, ahşap, cam, PVC ve benzeri malzemeler lisanslı geri kazanım tesislerine gönderilir; beton ve tuğla atığı ise izinli sahalara taşınır. Ayrıştırmanın maliyete ve geri kazanıma etkisini seçici yıkım ve atık ayrıştırma sayfasında, döküm ve saha düzeltme işini hafriyat ve saha temizliği sayfasında anlattık.

Saha tesliminde neler yapılır?

Yıkım, son kamyon sahadan çıktığında bitmez. Teslim aşamasında şu adımlar tamamlanır:

1. Temel ve bodrum elemanlarının sözleşmede belirlenen kota kadar sökülmesi, çukurların güvenli hale getirilmesi,
2. Parselin moloz ve metal parçalardan arındırılıp düzlenmesi,
3. Bitiş bildiriminin en az 7 gün önceden idareye yapılması; idare bitiş gününde yerinde kontrol yapar,
4. Atık taşıma belgelerinin ve lisanslı tesis kabul kayıtlarının mal sahibine teslimi.

İdare, yıkımdan sonra en geç 30 gün içinde Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu'nu düzenler; form tapuya gönderilir ve bina kodu adres kayıt sisteminden düşülür. Tapuda cins değişikliği bu formdan sonra gündeme gelir.

Boşalan parselde yeni yapı yapılacaksa bir sonraki adım zemin etüdüdür. Yıkım ve zemin çalışmasının sırasını zemin etüdü ve yeni yapı sırası yazısında ele aldık; parsel bazında jeoteknik çalışma için Detay Zemin (yeni sekmede açılır) ile aynı takvim üzerinde çalışılabilir.

Hangi bina yıkımı hangi hizmetle karşılanır?

Bina yıkımı bir üst başlıktır; yapının türüne göre farklı uzmanlık gerektiren alt hizmetlere ayrılır:

• Standart konut ve işyeri yıkımı: Makine ve el aletleriyle yapılan kontrollü mekanik yıkım.
• Riskli yapı kararı almış binalar: Hak sahipleri, müteahhit ve idareyle koordinasyon isteyen kentsel dönüşüm yıkımı.
• Sanayi yapıları: Çelik konstrüksiyon, makine ve tesisat sökümü içeren fabrika ve endüstriyel tesis yıkımı.

Yıkımı yapacak firmanın hangi yükseklikteki binayı yıkmaya yetkili olduğu yetki grubuna bağlıdır: Y3 grubu bina yüksekliği 16,50 m'ye, Y2 grubu 51,50 m'ye kadar olan binaları yıkabilir; Y1 grubu her türlü binayı ve patlayıcılı yıkımı üstlenebilir. Ayrıntılar Y1, Y2, Y3 yıkım müteahhitliği sayfasındadır.

Bina yıkımının maliyeti neye göre belirlenir?

Maliyeti kat sayısından çok yapının hacmi, taşıyıcı sistemi, bitişik nizam durumu, asbest bulunup bulunmadığı, ayrıştırılabilen hurda miktarı ve döküm sahasına mesafe belirler. Bu nedenle sabit bir metrekare fiyatı yerine keşfe dayalı kalem kalem teklif hazırlıyoruz. Maliyeti etkileyen kalemleri bina yıkım fiyatları sayfasında, teklifleri kıyaslarken bakılacak noktaları ise yıkım teklifi karşılaştırma rehberinde topladık.