Kentsel dönüşüm yıkım süreci: riskli yapı tespitinden boş arsaya 11 adım

Kentsel dönüşüm yıkım süreci, 6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı tespitiyle başlar ve yıkımdan sonra tapuya "6306 kapsamında" belirtmesi düşülmesiyle kapanır. Arada tespitin ilanı, 15 günlük itiraz süresi, yıktırma için en fazla 90 günlük süre, salt çoğunluk kararı, tahliye, asbest sökümü, 6 iş günü içinde çıkan yıkım ruhsatı ve sahadaki yıkım vardır.

Bu yazı, riskli yapısı olan bir malikin ya da site yönetiminin bütün zinciri tek yerde görmesi için hazırlandı. Her adımın arkasındaki madde ve süreyi yazdık; ayrıntı gerektiren konuları ayrı yazılara ayırdık. Sahada yıkımı nasıl yürüttüğümüz ise kentsel dönüşüm yıkımı hizmet sayfamızda.

Kentsel dönüşümde yıkım hangi adımlarla ilerler?

Sıra kanunla belirlenmiştir ve bir adım bitmeden sonrakine geçmek çoğu zaman mümkün değildir. Örneğin tahliye ve abonelik belgeleri olmadan ruhsat çıkmaz, asbest sökülmeden ana yıkıma geçilemez.

1. 01

   Riskli yapı tespiti

   Lisanslı kurum veya idare, yapıyı Uygulama Yönetmeliğinin EK-2 esaslarına göre inceler.

2. 02

   İlan ve tapuya şerh

   Tespit tapunun beyanlar hanesine işlenir; tutanak yapıya asılır, e-Devlet'ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.

3. 03

   İtiraz süresi

   İlanın son gününden itibaren 15 gün içinde malik itiraz edebilir; itiraz edilmezse ya da reddedilirse tespit kesinleşir.

4. 04

   Yıktırma tebligatı ve 90 gün

   İdare, maliklere yapıyı tahliye edip yıktırmaları için en fazla 90 gün süre verir.

5. 05

   Salt çoğunluk kararı

   Malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla yıkım ve yeni yapı kararını alır.

6. 06

   Tahliye ve abonelik kapatma

   Bina boşaltılır; elektrik, su ve doğal gaz kapatılır.

7. 07

   Asbest envanteri ve sökümü

   Yetkili laboratuvar asbesti belgeler, söküm ana yıkımdan önce tamamlanır.

8. 08

   Yıkım ruhsatı

   Maliklerden birinin başvurusuyla, malik muvafakati aranmadan 6 iş günü içinde düzenlenir.

9. 09

   Yıkım

   Uygun yetki grubundaki müteahhit, bildirimleri yaparak yapıyı yukarıdan aşağıya yıkar; atık belgeli sahaya taşınır.

10. 10

    Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu

    İdare yıkımdan sonra en geç 30 gün içinde formu düzenler ve tapuya gönderir.

11. 11

    Tapu belirtmesi ve yeni yapı

    Riskli yapı şerhi terkin edilir, "6306 kapsamında" belirtmesi yapılır; zemin etüdüyle yeni yapı süreci başlar.

Aşağıdaki bölümler bu adımları sırayla açıyor.

Riskli yapı tespitini kim yaptırır, masrafı kime aittir?

Tespit öncelikle maliklerin işidir. Uygulama Yönetmeliği md. 7'ye göre riskli yapı tespitini yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, masrafı kendilerine ait olmak üzere yaptırır; talep Bakanlığın elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır ve incelemeyi lisanslandırılmış kurum ya da kuruluş gerçekleştirir.

Bakanlık veya idare de tespiti re'sen yapabilir ya da maliklere süre verip isteyebilir. Malikler süresinde yaptırmazsa tespiti idare yapar veya yaptırır; bu durumda masraftan malikler hisseleri oranında sorumlu olur ve ödenmeyen tutar 6183 sayılı Kanuna göre takip edilir.

Aynı yönetmelik, istisnalar dışında her yapı için yalnızca bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebileceğini söyler. Yani "başka bir kuruma bir daha baktıralım" yolu kural olarak kapalıdır; itiraz ayrı bir usuldür.

Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi, süresi ne kadar?

Evet. Uygulama Yönetmeliği md. 7'ye göre malikler veya kanuni temsilcileri, tespitin muhtarlıktaki ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne (yetki devri yapılmışsa idareye) dilekçeyle itiraz edebilir. Süresi geçmiş itirazlar ve malik ya da mirasçısı dışındakilerin itirazları işleme alınmaz.

İtirazı yönetmeliğin 9. maddesine göre kurulan teknik heyet inceler. Heyet, dilekçedeki gerekçeyle bağlı kalmadan raporu teknik yönden bütünüyle inceler ve gerekirse yapıyı yerinde inceleyebilir; itiraz eden malike nihai karar bildirilir. Heyetin karara bağladığı rapora başka bir malik ayrıca itiraz ederse yeniden inceleme yapılmaz. Nihai karara karşı başvurulabilecek yollar için bir avukattan görüş alın.

Tespitin tebliğ tarihi önemlidir: tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı'ndan bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İlanın son günü, herkese tebliğ edilmiş sayılır. Bu yüzden "bana tebligat gelmedi" savunması çoğu durumda süreyi durdurmaz.

Tespit kesinleşince yıkım için ne kadar süre verilir?

En fazla 90 gün. İtiraz edilmezse ya da itiraz reddedilirse tespit kesinleşir ve il müdürlüğü, tebligat yapılmasını ve yapının yıktırılmasını idareden ister (Uyg. Yön. md. 8). İdare, EK-7/A tutanağını yapıya asar, maliklere e-Devlet'ten bildirir ve muhtarlıkta 15 gün ilan eder; bu süre içinde yapı tahliye edilip yıktırılmazsa idari makamlarca tahliye edileceğini ve yıktırılacağını da bildirir.

90 gün bir üst sınırdır; idare daha kısa süre verebilir. Sürenin ne zaman başladığını, dolduğunda neler olduğunu ve güçlendirme seçeneğini riskli yapı yıkım süresi yazımızda ayrıntılı anlattık.

Yıkım kararı için bütün maliklerin onayı gerekir mi?

Hayır. 6306 sayılı Kanun md. 6/1'e göre riskli yapının bulunduğu parselde yıkım, yeniden yapım, payların satışı ve kat karşılığı gibi kararlar, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. Yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işleri de bu karara dayanılarak yürütülür.

Uygulama Yönetmeliği md. 15 usulü tarif eder. Maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır; toplantı yeri ve zamanı muhtarlıkta veya bina kapısında 15 gün ilan edilir ya da noterle bildirilir. Karar en az salt çoğunlukla alınır ve tutanağa bağlanır. Karara katılmayanlara karar ve teklif bildirilir; bildirimden itibaren 15 gün içinde kabul etmeyenlerin arsa payları, Bakanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır.

Yıkım yerine güçlendirme isteniyorsa bu da 90 günlük süre içinde yapılmalıdır: güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit ettirilir, Kat Mülkiyeti Kanunu md. 19'a göre karar alınır, proje hazırlatılır ve ruhsat alınır (Uyg. Yön. md. 8).

Tahliye nasıl yapılır, kiracılar ne olur?

Tahliye, ruhsatın ön şartıdır. Kanun md. 5 önce maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini esas alır; anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut, işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Yardımın varlığı, türü ve süresi başvuru ve idarenin onayına bağlıdır; kesin bir hak gibi düşünülmemelidir.

Süresinde boşaltılmayan yapıda tahliye, mülki amirin yazılı izniyle kolluk desteğiyle yapılır; gerekirse kapalı kapılar açılır. Kiracının hukuki durumunu, bildirim sırasını ve kira yardımı başvurusunu yıkımda kiracı tahliyesi yazımızda ele aldık.

Abonelik tarafında bir not: maliklerce yıktırılmayan riskli yapılarda elektrik, su ve doğal gazın idarece kestirilmesine ilişkin Uygulama Yönetmeliği hükmü (md. 8/3-c) hakkında Danıştay 4. Dairesinin 12 Şubat 2026 tarihli yürütmeyi durdurma kararı bulunuyor. Aboneliği malikin kendisinin kapatması ise ruhsat dosyası için hâlâ gereklidir.

Asbest yıkımdan önce neden çözülmeli?

Çünkü yönetmelik başka bir sıraya izin vermez. Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik md. 5'e göre asbest ve benzeri tehlikeli malzemeler sökülüp uzaklaştırılmadan ve seçici yıkım yapılmadan ana yıkıma geçilemez. md. 16 yıkımdan önce asbest envanterini zorunlu tutar; numune ve analizi Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca yetkilendirilmiş laboratuvar yapar, söküm TS 13895'e göre yürütülür.

Asbest bulunursa Asbest Yönetmeliği md. 9'a göre iş planı hazırlanıp Çalışma ve İş Kurumu İl Müdürlüğüne bildirilir, iş bitince "maruziyet riski kalmadı" ölçümü alınır. Bu adımların her biri kendi takvimini getirir. Riskli yapı dosyalarında 90 günlük sürenin en çok kaydığı yer burasıdır. Sökümü yetkili ekipler yapar; bizim rolümüz sıra, belge ve takvim koordinasyonudur.

Bursa'dan bir örnek: Nilüfer Belediyesi, Mayıs 2017'deki meclis görüşmesinden bu yana kentsel dönüşümde yıkım ruhsatı öncesinde asbest envanter raporu istediğini açıklamıştır.

Riskli yapıda yıkım ruhsatı kaç günde çıkar?

6 iş günü içinde. Uygulama Yönetmeliği md. 8'e göre yıkım ruhsatı, maliklerden birinin veya birkaçının ya da vekillerinin başvurusu üzerine malik muvafakati aranmaksızın düzenlenir. Başvuruya şunlar eklenir:

• binanın tahliye edildiğine ve elektrik, su, doğal gazın kapatıldığına dair kurum belgeleri ya da bunların idarece tespit edildiği tutanak,
• bina yüksekliği 21,50 m'den fazla ise yıkım sorumlusu olarak belirlenen statik fenni mesulün bilgileri.

Normal yıkımlarda ruhsat eksiksiz başvuruda en geç 15 gün içinde düzenlenir ve kural olarak maliklerin tamamının muvafakati aranır. Riskli yapı usulü bu iki noktada ayrışır. Diğer yönlerden Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik uygulanmaya devam eder: yıkım planı, asbest envanteri, atık belgesi ve ruhsat süreleri. Ruhsattan sonra işe başlama süresi 1 aydır; iş, başlama süresi dahil 3 ay içinde bitmezse ruhsat hükümsüz sayılır.

Bursa'da ilçe uygulamalarından doğrulayabildiğimiz örnek Osmangazi'dir: Belediyenin yıkım ruhsatı evrak listesi (FKTM007 Rev.02/19.11.2024) riskli binalar için inceleme formunun fotokopisini ayrı bir kalem olarak ister. Diğer ilçelerde evrakı ilgili belediyeden teyit edin.

Yıkımı kim yapar: malikler mi, idare mi?

Malikler süresinde yıktırıyorsa yıkım, Müteahhit Yönetmeliğine göre yetki belge numarası almış ve binanın yüksekliğine uygun Y1, Y2 veya Y3 grubundaki bir müteahhidin sorumluluğunda yapılır. Y3 bina yüksekliği 16,50 m'ye, Y2 51,50 m'ye kadar binaları yıkabilir; Y1 her binayı ve patlayıcıyla yıkımı üstlenebilir.

Malikler yıktırmazsa yapı idarece yıkılır veya yıktırılır; gerekirse Bakanlık işi bizzat yapar. 12 Ağustos 2026 tarihli ve 33338 sayılı Resmî Gazete'deki değişiklikle yıkım yönetmeliğinin 7. maddesine eklenen ve yayım tarihinde yürürlüğe giren fıkraya göre, 6306 kapsamında kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan yıkımlarda müteahhit ve şantiye şefi aranmaz; yıkım planı gereken bu yıkımlarda fenni mesuliyeti kamu kurumu üstlenir.

Kanunun 6/A maddesindeki acil re'sen uygulamalar ise ayrı bir rejimdir ve Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmeliğin kapsamı dışındadır. Kanun ve yönetmelik maddelerinin tamamını 6306 ve riskli yapı yıkımı sayfamızda özetledik.

Sahada yıkım nasıl yürütülür?

Ruhsattan sonra iş, Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmeliğin sahaya dair kurallarına göre ilerler:

Bursa'da atık belgesi Büyükşehir Belediyesinin Hafriyat Yönetim Bilgi Sistemi (HYBS) üzerinden alınır; tahakkuk BURKENT'e gider, atık izinli sahaya tamamen ulaştığında sistem "Temiz Belgesi" üretir.

Kentsel dönüşüm parselleri çoğu zaman eski, sık dokulu mahallelerdedir ve bitişik nizam yaygındır. Komşu binanın temel kotunun altına tedbirsiz inilemez, hasar riski varsa mevcut durum tespit raporu hazırlanır. Bu konuyu kentsel dönüşümde komşu bina koruması yazımızda ayrıca işledik.

Yıkımdan sonra tapuda ne değişir?

Üç işlem yapılır. Birincisi, idare yıkım bittikten sonra en geç 30 gün içinde TS 13264'e göre Yanan ve Yıkılan Yapılar Formunu düzenler, tapuya ve il müdürlüğüne gönderir; bina kodu Ulusal Adres Veri Tabanından düşülür (Yıkım Yön. md. 10).

İkincisi, Uygulama Yönetmeliği md. 8'e göre (4 Şubat 2026 değişikliğiyle) arsa hâline gelen taşınmazın beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, yıkım belgelerine dayanılarak terkin edilir ve yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır. Parseldeki sonraki işlemler bu kanun kapsamında yürür.

Üçüncüsü, Kanun md. 6'ya göre üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti, Bakanlığın talebiyle tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilir ve taşınmaz malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz gibi haklar ve şerhler hisseler üzerinde devam eder.

Yeni yapıya geçmeden önce zemin etüdü ne zaman yapılır?

Yıkımdan ve saha temizliğinden sonra, yeni yapı ruhsatından önce. Zemin etüdü boşalan parselde, çoğu durumda eski binanın bodrumu ve temeli kaldırıldıktan sonra sağlıklı yapılabilir; sonuçları yeni binanın temel tasarımını belirler. Etüt yüklenicisinin sondaj takvimini yıkım takvimiyle paralel planlamak, arsanın boş beklediği süreyi kısaltır. Sıralamanın gerekçesini zemin etüdü ve yıkım sırası yazımızda anlattık.

Kentsel dönüşümde yıkım masrafını kim öder?

Malikler yıktırıyorsa masrafın nasıl paylaşılacağı malikler ile müteahhit arasındaki sözleşmenin konusudur; kat karşılığı anlaşmalarda yıkım müteahhide bırakılabilir, ama bu kanuni bir kural değildir. Malikler süresinde yıktırmadığı için idare yıkarsa, tespit, tahliye ve yıktırma masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir. Uygulama Yönetmeliğine göre bu masraflar tebligattan sonraki 1 ay içinde ödenir, ödenmezse 6183 sayılı Kanuna göre takip edilir. Konunun ayrıntısı yıkım masrafı kime ait yazımızda.

Bursa'da kentsel dönüşüm yıkımları nerede yoğunlaşıyor?

Bursa'da 6306 kapsamında ilan edildiğini resmî kaynakta doğrulayabildiğimiz riskli alan, Yıldırım'daki yaklaşık 499 hektarlık alandır (Mevlana, Ulus, Yavuzselim, Arabayatağı, Çınarönü, Hacivat ve Şirinevler mahalleleri). Bunun dışında Osmangazi, Nilüfer, İnegöl, Gemlik ve Orhangazi'de belediye ya da Bakanlık yürütücülüğündeki dönüşüm projeleri basına yansıdı. Büyük bölümü ise tek tek riskli yapı dosyalarıdır. Hangi projenin hangi aşamada olduğunu kaynaklarıyla Bursa kentsel dönüşüm alanları yazımızda derledik.

Süreç toplamda ne kadar sürer?

Kesin bir toplam vermek mümkün değil; itiraz, pay satışı ve asbest gibi adımlar dosyadan dosyaya değişir. Mevzuatın koyduğu süreler şunlardır:

Bu tablodaki süreler idari işlemlere aittir; sahadaki yıkımın kaç gün süreceği binanın yüksekliğine, komşuluk durumuna ve atık miktarına bağlıdır ve keşifte belirlenir.