Hurda karşılığı yıkım gerçekten bedava mı? Mahsup, gizli maliyetler ve belgesiz yıkım riski

Hurda karşılığı yıkım gerçekten bedava değildir; olsa olsa bedelin bir kısmının hurdayla ödendiği bir anlaşmadır. Yıkımdan çıkan demir, çelik, bakır ve alüminyumun değeri yıkım bedelinden düşülür. Ancak ruhsat süreci, asbest envanteri ve sökümü, döküm bedeli, nakliye ve temel sökümü gibi kalemler hurdayla kendiliğinden karşılanmaz. Sözleşmede yazılmazlarsa mal sahibine kalabilirler.

Bu yazıda hurda mahsubunun nasıl işlediğini, "bedava yıkım" teklifinde hangi maliyetlerin gözden kaçtığını ve belgesiz, ruhsatsız bir yıkımın mal sahibini hangi riskle karşı karşıya bıraktığını anlatıyoruz. Rakam vermiyoruz. Hurda değeri de yıkım maliyeti de yapıya ve güne göre değişir.

Hurda karşılığı yıkım nasıl işler?

Temel mantık basittir. Yıkımı üstlenen yüklenici, yapıdan çıkacak metal hurdanın mülkiyetini alır ve bu değeri yıkım bedelinden düşer. Uygulamada üç model görülür:

Hangisinin mantıklı olduğu yapıya bağlıdır. Çelik konstrüksiyonlu bir depoda ya da fabrikada hurda değeri yıkım maliyetinin önemli bir bölümünü karşılayabilir. Küçük bir yığma yapıda ise çıkacak metal miktarı sınırlıdır. Endüstriyel yapılardaki farkı fabrika ve endüstriyel tesis yıkımı sayfamızda ele aldık.

Hurda değeri hangi maliyetleri karşılamaz?

"Bedava" teklifin cazibesi, bazı kalemlerin hiç konuşulmamasından gelir. Bir yıkımın maliyeti yalnızca makine ve işçilikten oluşmaz. Aşağıdaki tablo, hurda değerinin genellikle dokunmadığı kalemleri gösterir:

Mineral atık, yani beton, tuğla ve kiremit, yıkım atığının hacim olarak en büyük bölümüdür ve hurda değeri yoktur. Bu atığın taşınması ve izinli sahaya dökülmesi, hurda gelirinden bağımsız bir maliyettir. Atık zincirinin bütün kalemlerini yıkım atıkları rehberimizde anlattık.

Asbest çıkarsa "bedava yıkım" ne olur?

Asbest, hurda karşılığı teklifleri en çok bozan kalemdir. Teklif verildiği anda binada asbest olup olmadığı çoğu zaman bilinmez. Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik md. 16, yıkımdan önce asbest envanterini zorunlu tutar. Md. 5 de asbestli imalatlar sökülüp uzaklaştırılmadan ana yıkıma geçilmesine izin vermez.

Envanterde asbest çıkarsa şu adımlar işe eklenir: sökümü yapacak işverenin iş planı ve il müdürlüğüne bildirimi, asbest söküm uzmanı nezaretinde söküm, tehlikeli atık olarak bertaraf ve son ölçüm. Bunların hiçbiri hurdayla ödenmez. Sözleşmede bu ihtimal konuşulmamışsa iki kötü sonuç ortaya çıkabilir: ya iş durur ve ek bedel istenir, ya da asbest görmezden gelinip makineyle kırılır.

İkincisi hem mevzuat ihlalidir hem de bütün molozu tehlikeli atığa çevirir. Hafriyat Yönetmeliği md. 16'ya göre konteynere tehlikeli atık atılırsa o konteynerdeki atığın tamamı tehlikeli atık sayılır.

Hurda mahsubu sözleşmede nasıl yazılmalı?

Mahsubun adil olması için hurdanın nasıl ölçüleceği ve fiyatlanacağı baştan belirlenmelidir. Belirsiz bir "hurda bize ait, yıkım bedeli şu kadar" cümlesi, sonradan tartışmaya açıktır.

Sözleşmede bulunmasını önerdiğimiz maddeler:

1. 01

   Hurdanın mülkiyeti

   Hurdanın kime ait olduğu ve mülkiyetin hangi anda geçtiği açıkça yazılır.

2. 02

   Kapsam

   Hangi metallerin mahsuba gireceği belirtilir: donatı, çelik konstrüksiyon, tesisat, doğrama, kablo.

3. 03

   Ölçüm yöntemi

   Hurdanın kantarda tartılacağı ve kantar fişlerinin mal sahibine verileceği yazılır.

4. 04

   Fiyat referansı

   Mahsupta hangi tarihteki ve hangi kaynaktaki fiyatın esas alınacağı belirlenir.

5. 05

   Mahsup hesabı

   Mahsubun iş sonunda mı, ara hakedişlerde mi yapılacağı yazılır.

6. 06

   Kapsam dışı kalemler

   Asbest, döküm bedeli, temel sökümü ve ruhsat giderlerinin kime ait olduğu tek tek sayılır.

7. 07

   Teslim belgeleri

   HYBS kayıtları, Temiz Belgesi ve varsa bertaraf belgelerinin teslimi şart koşulur.

Sözleşmenin diğer maddelerini yıkım sözleşmesi yazısında ele aldık. Farklı yüklenicilerden gelen teklifleri aynı zeminde karşılaştırmak için yıkım teklifi nasıl karşılaştırılır yazısındaki kontrol listesini kullanabilirsiniz.

Hurda değerini ne belirler?

Hurda değeri iki şeye bağlıdır: yapıdan ne kadar ve ne tür metal çıkacağı ve bu metalin ne kadar temiz ayrılabileceği.

• Taşıyıcı sistem: Çelik konstrüksiyon yapılarda metal miktarı, betonarme yapılara göre belirgin biçimde fazladır. Betonarmede metal, donatı olarak betonun içindedir ve ayrılması ek iş gerektirir.
• Metal türü: Demir ve çelik ile bakır ve alüminyum farklı değerlendirilir. Tesisat ve kablolardan çıkan bakır ayrı toplanırsa değerini korur.
• Ayrıştırma kalitesi: Betondan temiz ayrılmış donatı ile moloza karışmış demir aynı şekilde değerlendirilmez.
• Piyasa: Hurda fiyatı değişkendir. Teklif tarihindeki fiyat ile yıkım tarihindeki fiyat aynı olmayabilir.

Hurda miktarı ancak keşifte, yapının taşıyıcı sistemi ve tesisatı görülerek tahmin edilebilir. Metalin betondan nasıl ayrıldığını ve geri kazanıma nasıl gittiğini inşaat yıkıntı atıklarının geri kazanımı yazısında anlattık.

Belgesiz yıkımın mal sahibi için riski nedir?

Belgesiz ya da ruhsatsız yıkım, hurda karşılığı tekliflerin en ciddi riskidir. Maliyeti düşürmenin en kolay yolu ruhsat, plan ve yetkili müteahhit kalemlerini atlamaktır. Bu, mal sahibini doğrudan riske sokar.

Mevzuat bu konuda açıktır:

• Yetkili müteahhit: Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik md. 5'e göre yıkım, yetki belge numarası almış ve uygun sınıfta bir müteahhidin sorumluluğunda yapılmak zorundadır. Hangi grubun hangi yükseklikteki binayı yıkabileceği Y1, Y2, Y3 yıkım müteahhitliği sayfamızda anlatılıyor.
• Ruhsat: Yıkım ruhsatını ilgili idare düzenler (md. 5). Ruhsat başvurusunda yıkım planı, müteahhit sözleşmesi, abonelik kesim belgeleri gibi belgeler istenir (md. 7).
• Ceza: Md. 5, yönetmeliğe aykırılık hâlinde 3194 sayılı İmar Kanunu md. 42'ye göre idari para cezası uygulanacağını söyler.

Cezanın ötesinde pratik sorunlar da vardır. Ruhsatlı bir yıkımda idare yıkım bittikten sonra en geç 30 gün içinde Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu düzenler ve formu tapuya gönderir. Belgesiz bir yıkımda bu zincir kurulmaz. Atığın nereye gittiği de belgelenmez. HYBS kaydı ve Temiz Belgesi yoksa molozun izinsiz bir alana dökülüp dökülmediğini kanıtlamak mümkün olmaz.

Küçük bir yapıda da ruhsat ve müteahhit gerekir mi?

Yıkım planı konusunda bir istisna vardır, ama ruhsat konusunda yoktur. Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik md. 7'ye göre bodrum hariç en çok 1 katlı, bina yüksekliği 6,00 m'yi ve yapı inşaat alanı 250 m²'yi aşmayan müstakil ve ayrık nizam yapılarda yıkım planı düzenlenmez. Müteahhit Yönetmeliğine göre yıkım planı aranmayan yıkımlarda müteahhit de aranmaz.

Bu istisna, yapının ruhsatsız yıkılabileceği anlamına gelmez. Yıkım ruhsatı, asbest envanteri ve atık taşıma kuralları bu yapılarda da geçerlidir. Küçük bir kırsal ev ya da depo için gelen "hurdasına yıkarız" teklifinde de bu adımların kimde olduğu sorulmalıdır.

Hurda karşılığı teklifte keşifte neye bakılır?

Hurdanın değeri tahminle değil, sahada görülenle konuşulmalıdır. Keşifte firmanıza şu soruları sorun: Hurda sayılan kalemler hangileri (donatı, çelik profil, doğrama, kablo, boru)? Hangileri bina içinde, hangileri betonun içinde? Betondan donatıyı ayırmak için hangi ekipman kullanılacak ve bu işin süresi iş programına yazılı mı?

Kısa bir senaryo üzerinden düşünelim. Bir mal sahibi, çelik çatılı bir depo için "hurdasına yıkarız" teklifi alıyor. Teklifte ruhsat, asbest envanteri ve döküm hakkında tek satır yok. Çatıdaki oluklu levhaların asbestli olma ihtimali ise keşifte hiç konuşulmamış. Envanter sonradan yapıldığında levhaların asbestli olduğu anlaşılırsa, ana yıkımdan önce sökümün yapılması gerekir. Hurdanın karşıladığı kısım ile söküm maliyeti birbirinden bağımsızdır; sonuçta teklif "bedava" olmaktan çıkar. Aynı depo için kalemleri ayrı yazan bir teklif baştan daha yüksek görünür ama sürpriz içermez.

İkinci nokta zamanlamadır. Hurda değerli olduğu için sahada erken sökülmek istenebilir. Ruhsat çıkmadan, envanter alınmadan ve şantiye önlemleri kurulmadan başlayan işin yasal dayanağı yoktur. Sökümün hangi aşamada başlayacağını ruhsat ve asbest sırasına bağlı olarak sözleşmede yazın. Belgelerin kimde olduğunu bilmeden sahaya kimsenin girmemesi, mal sahibi için en basit korumadır.

Hurda karşılığı teklif ne zaman mantıklı olabilir?

Her hurda karşılığı teklif kötü değildir. Belirli koşullar sağlandığında mahsup, mal sahibi için gerçek bir tasarruftur.

Mantıklı olabileceği durumlar:

• Yapı çelik konstrüksiyonlu ya da metal açısından zenginse,
• Asbest envanteri teklif öncesinde yapılmış ve sonuç biliniyorsa,
• Ruhsat, döküm ve temel sökümü kalemleri teklifte ayrı ayrı yazılmışsa,
• Hurdanın tartımı ve fiyatlandırması sözleşmede tanımlanmışsa,
• Yüklenicinin yıkım yetki belgesi uygun gruptaysa ve belge sorgulanabiliyorsa.

Bu koşullar sağlanmıyorsa "bedava" ifadesi, maliyetin bir kısmının sonradan ortaya çıkacağı anlamına gelir. Yıkım maliyetini belirleyen etkenlerin tamamını bina yıkım fiyatları sayfamızda tek tek sıraladık.