Bina yıkım teklifi nasıl karşılaştırılır? Kalem kalem kontrol listesi

Bina yıkım tekliflerini karşılaştırmanın doğru yolu, toplam rakama bakmadan önce kapsamı eşitlemektir. İki teklif ancak aynı işleri içeriyorsa kıyaslanabilir: asbest süreci, ruhsat dosyası ve yıkım planı, şantiye önlemleri, atık taşıma ve belgesi, hurda mahsubu ve saha teslimi. Ardından firmanın yetki grubunun binanızın yüksekliğine uyduğunu kontrol edin.

Bu yazıda rakam vermiyoruz. Yıkım bedeli yapıya, yönteme ve atık lojistiğine göre değişir; fiyatı belirleyen etkenleri bina yıkım fiyatları sayfasında ayrıca anlattık. Burada odak, elinizdeki teklifleri aynı terazide tartmak. Firma seçimi, yıkım öncesi kontrol listemizin 7. adımıdır.

Yıkım teklifleri neden bu kadar farklı çıkar?

Çoğu zaman firmalar farklı işlere fiyat verdiği için. Bir teklif asbest sürecini, ruhsat dosyasını ve atık belgesini içerirken diğeri yalnızca makineyle yıkımı ve enkazın kaldırılmasını kapsıyor olabilir. İkisi de "bina yıkımı" diye yazılır ama aynı işi anlatmaz.

İkinci sebep keşiftir. Yerinde görülmeden verilen bir teklif, bitişik komşu duvarını, bodrum sayısını, çatıdaki olası asbestli levhayı ya da makinenin sahaya girip giremeyeceğini bilmeden hazırlanır. Bu bilinmeyenler daha sonra ek bedel olarak geri döner. Keşfe dayanmayan bir teklifi, kesin bir teklif gibi değil, bir ön tahmin gibi okuyun.

Teklifleri kalem kalem nasıl karşılaştırırsınız?

Aşağıdaki tabloyu elinizdeki her teklif için doldurun. Bir kalem teklifte yoksa "yok" ya da "hariç" yazın; boş bırakmayın. Karşılaştırmanın asıl değeri, boş kalan hücrelerde ortaya çıkar.

Tabloyu doldurduktan sonra yalnızca aynı kalemleri içeren teklifleri karşılaştırın. Bir teklifte eksik kalan kalemlerin bedelini sorun ve toplama ekleyin. Ancak o zaman rakamlar anlam kazanır.

Ucuz teklifte hangi kalemler eksik kalabilir?

Düşük bir teklif her zaman kötü değildir; bazı firmalar bir kalemi gerçekten daha verimli yapabilir. Ama deneyimimizde fark çoğunlukla şu kalemlerin birinden ya da birkaçından çıkar:

• Asbest süreci. Envanter, söküm ve bertaraf teklif dışında bırakılır ya da hiç anılmaz. Oysa yönetmelik bunlar tamamlanmadan ana yıkıma izin vermez; bu kalem er geç masaya gelir.
• Ruhsat dosyası ve yıkım planı. "Ruhsatı mal sahibi alır" denerek plan, müellif ve evrak takibi dışarıda bırakılır.
• Şantiye önlemleri. Paravan, iskele, file ve toz bastırma sistemi yönetmelikte zorunludur; teklifte ayrı yazılmıyorsa sorun.
• Atık taşıma ve döküm. Yalnızca yıkım fiyatlanır, enkazın taşınması ve döküm bedeli "ayrıca" diye geçer.
• Seçici yıkım. Karışık atık, ayrıştırılmış atıktan farklı yönetilir. Ayrıştırmanın yapılıp yapılmayacağı yazılmalı.
• Temel ve bodrum. Teklif zemin kotunda biter; temel ve bodrum sökümü ek iş olarak çıkar.
• Belgeler. Temiz Belgesi ve atık belgelerinin teslimi yazılmaz; yıkımdan sonra tapu ve yeni yapı işlemlerinde eksik çıkar.

Atık ayrıştırmanın bedele ve belgelere etkisini seçici yıkım ve atık ayrıştırma sayfasında anlattık.

Y grubu kontrolü nasıl yapılır?

Yıkım, yetki belge numarası almış ve uygun sınıftaki bir müteahhidin sorumluluğunda yapılmak zorundadır (Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik md. 5). Sınıflar Müteahhit Yönetmeliği md. 14/A'daki Y1, Y2 ve Y3 gruplarıdır. Kontrol üç adımdır:

1. 01

   Binanızın yüksekliğini öğrenin

   Mevzuat kat sayısını değil bina yüksekliğini esas alır. Projeden ya da rölöveden bakın.

2. 02

   Grubu eşleştirin

   Y3 bina yüksekliği 16,50 m'ye kadar, Y2 51,50 m'ye kadar binaları yıkabilir; Y1 her binayı yıkabilir ve patlayıcıyla yıkım yapabilen tek gruptur.

3. 03

   Belgeyi doğrulayın

   Firmadan yetki belge numarasını yazılı isteyin ve resmî kayıttan kontrol edin.

İki eşiği karıştırmamak gerekir. Y3'ün sınırı 16,50 m'dir; fenni mesul eşiği ise bugün 21,50 m'dir. Yani 16,50 m'yi aşan ama 21,50 m'nin altında kalan bir bina için Y2 ya da Y1 grubundan bir firma gerekir, fenni mesul ise diğer koşullar yoksa aranmaz. 12 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek değişiklikle fenni mesul eşiği 18,50 m'ye inecek.

Belgenin nasıl sorgulanacağını yıkım firmasının belgesi nasıl sorgulanır yazısında adım adım anlattık. Ayrıca yıkım işleri için ortaklık veya geçici grup yetki belge numarası verilmez; "ortak girişim" olarak sunulan bir yapıda yıkımın hangi firmanın belgesiyle yapılacağını netleştirin.

Bitişik nizam ve saha erişimi teklifi nasıl değiştirir?

Aynı büyüklükteki iki bina arasındaki en büyük fark çoğu zaman komşuluktan gelir. Yönetmelik bitişik nizamda mümkünse kısmen veya tamamen elle yıkımı esas alır, bitişik binanın temel kotunun altına tedbirsiz inilmesine izin vermez ve komşu yapıda hasar riski varsa mevcut durum tespit raporu ister. Elle yıkım daha fazla işçilik ve daha uzun süre demektir; bunu hesaba katmayan bir teklif ya keşfi eksik yapmıştır ya da yöntemi farklı planlamıştır.

Saha erişimi de benzer bir etkendir. Dar bir sokakta uzun erişimli makinenin kurulabileceği alan yoksa iş daha küçük ekipmanla, kat kat ilerler; atık taşıyan araçların yaklaşabileceği nokta ve konteyner yeri de hızı belirler. Teklifler arasında belirgin bir fark görüyorsanız her firmaya bitişik duvar ve erişim için ne öngördüğünü sorun. Yanıtlar birbirinden çok farklıysa, fiyat farkının kaynağını büyük olasılıkla bulmuşsunuzdur.

Teklifte süre ve iş programı nasıl değerlendirilir?

Çok kısa bir süre vaadi, en az çok düşük bir fiyat kadar dikkatle okunmalıdır. Yıkım ruhsatı eksiksiz başvuruda en geç 15 günde çıkar, başlamadan en az 7 gün önce bildirim yapılır, iş ruhsat tarihinden itibaren 1 ay içinde başlamalı ve 3 ay içinde bitmelidir. Asbest çıkarsa söküm ve bertaraf kendi takvimini getirir.

İyi bir teklif, bu sınırlar içinde aşama aşama bir iş programı sunar ve hangi aşamanın neye bağlı olduğunu söyler. Takvimin nasıl kurulduğunu bina yıkımı ne kadar sürer yazısında gösterdik.

Hurda mahsubu teklifleri nasıl etkiler?

Betonarme binadan çıkan donatı ve metal değerlidir; bazı teklifler bu değeri bedelden düşer. Bu, tekliflerin karşılaştırılmasını zorlaştırır çünkü bir teklif hurdayı mahsup etmiş, diğeri etmemiş olabilir. Karşılaştırma için her firmadan hurdanın bedele etkisini ayrı bir satırda göstermesini isteyin. "Hurda karşılığı" teklif edilen işlerde hangi kalemlerin kapsam dışında kaldığını da sorun; konuyu hurda karşılığı yıkım yazısında açtık.

Teklif sonradan ek bedelle geri dönmesin diye neler yazılı alınmalı?

Kapsamı eşitlemek yetmez; teklifin sınırlarını da kâğıda dökmek gerekir. Üç başlık çoğu anlaşmazlığı önler.

Kapsam dışı listesi. İyi bir teklif neyi yapmadığını da söyler. "Ayrıca" ya da "hariç" diye geçen her kalemi, kime ait olduğunu ve hangi koşulda devreye gireceğini sorun. Listede asbest, temel sökümü, yer altı deposu ya da fosseptik gibi kalemler yoksa bunlar konuşulmamış demektir.

Ek iş mekanizması. Keşifte görülemeyen bir durum çıkarsa (örneğin duvar içinde asbestli levha ya da beklenmedik bir bodrum bölümü) fiyatın nasıl belirleneceği baştan yazılmalıdır: yazılı bildirim, mal sahibi onayı, birim bedel esası. Onaysız ek iş yapılmayacağı da bu başlığa girer.

Geçerlilik ve fiyat referansı. Teklifin geçerlilik süresini, hurdanın ve yakıtın fiyat referansını sorun. Ruhsat süreci haftalar sürebildiği için, imzadan başlama tarihine kadar fiyatın değişip değişmeyeceği belli olmalıdır.

Bunları firmaların hepsine aynı biçimde sorarsanız yanıtlar da karşılaştırılabilir hâle gelir. Birinin net, ötekinin muğlak cevap verdiği yer, tabloya yazmadığınız ama en çok bilgi taşıyan satırdır.

Firmaya sormanız gereken sorular nelerdir?

Tabloyu doldururken şu sorular çoğu belirsizliği giderir:

• Keşfi kim yaptı ve keşifte neler görüldü?
• Asbest envanteri var mı, yoksa kim yaptıracak? Söküm hangi yetkili ekiple yapılacak?
• Yıkım planını hangi müellif hazırlayacak? Şantiye şefi kim olacak?
• Hangi bölümler elle, hangileri makineyle yıkılacak ve neden?
• Atık hangi izinli sahaya gidecek, Temiz Belgesi teslim edilecek mi?
• Bitişik komşu için mevcut durum tespiti yapılacak mı? Poliçenin kapsamı ne?
• Ruhsat süresi aşılırsa ne olacak?

Yanıtları yazılı alın. Teklifte konuşulanların bağlayıcı hâli sözleşmedir; hangi maddelerin olması gerektiğini yıkım sözleşmesi yazısında sıraladık.

Keşif ve kalem kalem teklif için teklif formumuzu kullanabilirsiniz. Tekliflerimizde yetki belge grubumuz ve numaramız yer alır.