Yıkım sözleşmesi: imzalamadan önce kontrol etmeniz gereken 10 madde

Yıkım sözleşmesi, mal sahibi ile yıkım müteahhidi arasında işin kapsamını, yöntemini, belgelerini, takvimini ve sorumluluklarını bağlayan yazılı metindir. En az on başlığı kapsamalıdır: kapsam, yöntem, asbest sırası, ruhsat dosyası, atık ve belge teslimi, hurda mahsubu, takvim, komşu hasarı ve sigorta, iş güvenliği ve fesih. Sözleşme ruhsat dosyasına da girer.

Aşağıda her maddenin neden gerekli olduğunu ve neyi netleştirmesi gerektiğini anlattık. Sözleşme şablonu vermiyoruz; çünkü her yapının riski farklıdır ve hazır bir metin, sizin binanıza özgü riskleri görmez. Bu yazı yıkım öncesi kontrol listemizin 8. adımını ayrıntılandırır.

Yıkım sözleşmesi neden ruhsat dosyasının parçası?

Çünkü mevzuat öyle ister. Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik md. 7, ruhsat başvurusuna eklenecek belgeler arasında müteahhit ve fenni mesul sözleşmelerini ve müteahhidin müellif ve şantiye şefiyle yaptığı iş sözleşmelerini sayar. Osmangazi Belediyesinin evrak listesi (FKTM007 Rev.02/19.11.2024) müteahhit başlığı altında yıkım sözleşmesinin aslını, sorumluluk taahhütnamesini ve Y1/Y2/Y3 yetki belgesini ayrı ayrı ister.

Sözleşmenin bir ikinci işlevi daha var. Müteahhit Yönetmeliği md. 14/A'ya göre yıkım işlerinde iş deneyimi; sözleşme, Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu ve fatura örnekleriyle de belgelenebiliyor. Yani sözleşme, yalnızca iki taraf arasında kalan bir metin değil; idarenin ve daha sonra Bakanlığın da gördüğü bir belgedir. Özensiz yazılmış bir sözleşme, her iki taraf için de sorun çıkarır.

Yıkım sözleşmesinde olması gereken 10 madde nedir?

Her maddenin ayrıntısı aşağıda.

1. Kapsam: sözleşme tam olarak neyi kapsıyor?

Kapsam maddesi, "binanın yıkımı" gibi tek cümlelik bir ifadeyle geçiştirilmemeli. Parseldeki hangi yapıların yıkılacağı (ana bina, müştemilat, bahçe duvarı, istinat duvarı), bodrum ve temelin sökülüp sökülmeyeceği, sahanın hangi kotta teslim edileceği ve enkazın tamamen kaldırılıp kaldırılmayacağı yazılmalıdır. "Saha teslimi" tanımı ne kadar net olursa, işin sonunda o kadar az tartışma çıkar.

2. Yöntem: yıkım nasıl yapılacak?

Yöntem, yıkım planında teknik olarak tarif edilir; sözleşme bu plana atıf yapmalıdır. Yönetmelik yıkımın yukarıdan aşağıya yapılmasını, alt kat düşey taşıyıcılarından başlanmamasını ve bitişik nizamda mümkünse kısmen veya tamamen elle yıkımı esas alır. Sözleşmede hangi bölümün elle, hangisinin makineyle yıkılacağı ve bu seçimin gerekçesi yer almalı. Yöntem değiştirilecekse hangi onayla değişeceği de yazılmalı.

3. Asbest sırası: kim, ne zaman, hangi belgeyle?

Asbest ve benzeri tehlikeli malzemeler sökülüp uzaklaştırılmadan ve seçici yıkım yapılmadan ana yıkıma geçilemez (md. 5). Yıkımdan önce asbest envanteri zorunludur ve analizi Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca yetkilendirilmiş laboratuvar yapar (md. 16). Asbest çıkarsa söküm, Asbest Yönetmeliğine göre iş planı ve il müdürlüğüne bildirimle, yetkili ekiplerce yapılır.

Sözleşmede şunlar açıkça yazılmalı: envanteri kimin yaptıracağı, sökümü hangi yetkili firmanın yapacağı, bedelin kime ait olduğu ve yıkımın hangi belge (bertaraf raporu ve "maruziyet riski kalmadı" belgesi) alındıktan sonra başlayacağı. Envanter ve söküm için Asbest Raporu Bursa (yeni sekmede açılır) gibi bu işi yürüten kurumlarla çalışılabilir. Asbest sökümünü biz yapmıyoruz; bizim bu aşamadaki rolümüz asbest sökümü koordinasyonu: sıra, belgeler ve takvim.

4. Ruhsat dosyası: hangi belgeyi kim hazırlıyor?

Ruhsat dosyası birden çok kişinin belgesinden oluşur ve sorumluluk dağılımı yazılmazsa eksikler kimsenin üstünde kalmaz. Osmangazi listesinde dikkat çeken bir not var: yıkım müteahhidi ruhsat işlemleri için vekil olamaz. Başvuruyu malik ya da malikin usulüne uygun vekili yapar.

Sözleşme şu dağılımı netleştirmeli: tapu, malik muvafakati ve kesim yazıları mal sahibinden; yıkım planı, müteahhit belgeleri, şantiye şefi ve gerekiyorsa fenni mesul evrakı ile atık belgesi firmadan. Fenni mesul bugün bina yüksekliği 21,50 m ve üstündeki binalarda, patlayıcıyla yıkımda ve ikiden fazla bodrum katı olan binalarda aranır. Dosyanın hazırlanmasını firmaya bırakıyorsanız bu, sözleşmede ayrı bir iş kalemi olarak yazılmalı.

5. Atık ve belge teslimi: enkaz nereye gidiyor?

Hafriyat Yönetmeliğine göre 2 tondan fazla atık çıkacak yıkımlarda Atık Taşıma ve Kabul Belgesi alınır ve konteyner yerleşmeden yıkıma başlanamaz. Bursa'da süreç Hafriyat Yönetim Bilgi Sistemi (HYBS) üzerinden yürür; atık tamamen izinli sahaya ulaştığında sistem "Temiz Belgesi" üretir. Yönetmelik ayrıca müteahhidin atıkları kaynağında ayırmasını ve çevre lisanslı tesislere göndermesini ister (md. 14).

Sözleşmede firmanın teslim edeceği belgeler tek tek sayılmalı: Atık Taşıma ve Kabul Belgesi, HYBS Temiz Belgesi, varsa ayrıştırılan malzemelerin gönderildiği tesislere ilişkin belgeler. Bu belgeler yıkımdan sonra tapu ve yeni yapı süreçlerinde işinize yarar; ayrıntısını yıkım sonrası cins değişikliği yazısında anlattık.

6. Hurda mahsubu: demir kimin?

Betonarme binadan çıkan donatı demiri ve diğer metaller değerlidir. Bu değerin bedelden düşülüp düşülmeyeceği, hurdanın mülkiyetinin kime geçeceği ve miktarın nasıl belirleneceği sözleşmede yazılmalıdır. Aksi hâlde "hurda karşılığı" yapılan bir işte hangi kalemlerin kapsam dışında kaldığı belirsiz kalır. Hurda mahsubunun hangi durumlarda gerçekten maliyeti düşürdüğünü hurda karşılığı yıkım yazısında tartıştık.

7. Takvim ve ruhsat süresi: iş programı ruhsata sığıyor mu?

Yıkım ruhsatında başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren 1 aydır; iş, başlama süresi dahil 3 ay içinde bitirilmezse ruhsat hükümsüz sayılır (md. 7). Sözleşmedeki iş programı bu pencereye oturmalı. Ruhsat hükümsüz kalırsa yeniden ruhsat alınması gerekir; bu durumda yeni başvurunun masrafının ve gecikmenin kime ait olacağı da yazılmalı.

Başlama ve bitişten en az 7 gün önce (patlayıcıyla yıkımda başlamadan 10 gün önce) idareye, fenni mesule ve mülki amirliğe bildirim yapılır. Bildirimleri kimin yapacağı sözleşmede belirtilmeli. Aşamaların süreye etkisini bina yıkımı ne kadar sürer yazısında gösterdik.

8. Komşu hasarı ve sigorta: bir şey olursa ne olacak?

Yönetmelik, komşu yapıda hasar riski varsa yıkım planı kapsamında mevcut durum tespit raporu hazırlanmasını ve bitişik binanın temel kotunun altına tedbirsiz inilmemesini ister (md. 6). Bu rapor, olası bir hasar iddiasında yıkım öncesi durumu gösteren belgedir. Sözleşmede raporun hazırlanacağı, hasar iddiasında izlenecek yol ve bildirim süresi yazılmalı.

Sigorta konusunda firmadan poliçenin kendisini ya da en azından teminat kapsamını yazılı olarak isteyin. Hangi sigortanın gerektiği işin kapsamına göre değişir; poliçenin türünü ve kapsamını bir sigorta uzmanıyla konuşmanızı öneririz.

9. İş güvenliği: şantiyeden kim sorumlu?

Yıkım, Yapı İşlerinde İş Sağlığı ve Güvenliği Yönetmeliğinin kapsamındaki bir yapı işidir. Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik de şantiye önlemlerini ayrıntılı sayar: çevrenin en az 2,5 m yüksekliğinde paravanla çevrilmesi, cephenin iskele ve yırtılmaz tutucu fileyle kapatılması, TS 13883'e uygun toz bastırma sistemi ve operatörlerin mesleki yeterlilik belgesi. Müteahhit tarafından istihdam edilen şantiye şefi bulundurulur.

Sözleşmede bu önlemlerin firmanın sorumluluğunda olduğu, şantiye şefinin kim olduğu ve İSG yükümlülüklerinin nasıl yerine getirileceği yazılmalı. Çerçeveyi yıkım işlerinde İSG sayfasında anlattık.

10. Fesih: sözleşme nasıl sona erer?

Hangi durumlarda tarafların sözleşmeyi feshedebileceği, o ana kadar yapılan işin nasıl hesaplanacağı ve sahanın hangi durumda bırakılacağı yazılmalıdır. Yıkım yarıda kalan bir iş olarak bırakıldığında tehlikelidir; yönetmelik çalışmaya ara verilirken askıda blok bırakılmamasını ister. Bu yüzden fesih maddesi, sahanın güvenli hâle getirilmesi yükümlülüğünü de içermelidir.

Ayrıca firmanın yetki belgesinin iptal edilmesi ya da askıya alınması gibi hâllerin sözleşmeye etkisi de düşünülmelidir. Firmanın Y grubunu ve belgesinin geçerliliğini imzadan önce Y1, Y2 ve Y3 yıkım müteahhitliği sayfasında anlattığımız yolla kontrol edin.

Sözleşmeye hangi ekler bağlanmalı?

On maddenin her biri tek başına anlam taşısa da asıl bağlayıcılık, sözleşmenin atıf yaptığı eklerden gelir. "Yıkım planına göre", "asbest envanterine göre" gibi ifadeler, o belgeler sözleşmenin eki değilse havada kalır. İmzadan önce şu belgelerin kopyası dosyaya konmalı:

• Teklif ve keşif tutanağı (hangi yapıların ve hangi durumun görüldüğü),
• Yıkım planı ve atık yönetim planı (plan gereken yıkımlarda),
• Asbest envanteri raporu ve varsa söküm iş planı,
• Komşu yapılar için mevcut durum tespit raporu,
• İş programı (aşamalar, ruhsat başlama ve bitiş sınırları),
• Sigorta poliçesi ya da teminat kapsamını gösteren yazı,
• Firmanın yetki belge numarası ve grubunu gösteren belge.

Sözleşme imzalandıktan sonra kapsam değişirse ne olur?

Yıkımda keşifte görülemeyen durumlar çıkabilir: duvar arkasında asbest, beklenmedik bir bodrum bölümü, haritada olmayan bir hat. Bunlar için sözleşmede bir değişiklik prosedürü bulunmalıdır. Ek iş yazılı bildirilir, nedeni ve etkisi (bedel, süre, ruhsat penceresi) açıklanır ve mal sahibi onayı alınmadan yapılmaz. Sözlü onay, ihtilafta kanıtlanması zor bir dayanaktır.

Süre etkisini ayrıca yazın. Ek iş ruhsatın 3 aylık toplam süresine sığmıyorsa ne yapılacağı, yeni ruhsat başvurusu gerekirse masrafın kimde olacağı baştan belli olmalıdır.

İmzadan önce son kontrol