Bina yıkımında yan binaya verilen zarar: bitişik nizamda komşu yapı nasıl korunur?

Bina yıkımında yan binaya verilen zararın büyük kısmı, yıkım başlamadan önce önlenebilir. Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik üç temel kural koyar: komşu yapıda hasar riski varsa mevcut durum tespit raporu hazırlanır, bitişik binanın temel kotunun altına tedbirsiz inilmez ve bitişik nizamda mümkünse kısmen veya tamamen elle yıkım esas alınır. Komşulara da idarece en az 3 gün önce duyuru yapılır.

Kentsel dönüşüm parselleri çoğu zaman eski, sık dokulu mahallelerde yer alır. Bir binanın yıkılması, ortak duvarı paylaşan, aynı sokağa bakan ya da aynı zemine oturan komşu binaları doğrudan etkiler. Bu yazıyı hem yıkım yaptıracak malik hem de yanındaki binanın yıkılacağını öğrenen komşu için yazdık.

Yıkım sırasında yan binada hangi hasarlar oluşabilir?

Hasar tipleri, yapıların birbirine ne kadar bağlı olduğuna göre değişir. Bitişik nizamda en sık karşılaşılanlar:

• Ortak duvar ve derzlerde çatlak: Yıkılan binanın kütlesi kaldırılırken ya da ortak duvar ayrılırken oluşabilir.
• Açıkta kalan kalkan duvar: Yıkımdan sonra komşunun daha önce hiç dış etkiye maruz kalmamış duvarı yağmura ve rüzgâra açılır; yalıtım ve sıva sorunları sonradan ortaya çıkar.
• Çatı, saçak ve baca birleşimleri: İki binanın çatısı birbirine bindirilmişse, yukarıdan başlayan yıkımda ilk etkilenen yer burasıdır.
• Temel ve zemin kaynaklı etkiler: Bodrumlu bir yapının temeli sökülürken komşu temelin altındaki zemin desteğini kaybedebilir.
• Düşen parça, toz ve titreşim: Cephe korunmazsa komşu pencere, araç veya bahçe zarar görebilir.

Açıkta kalan kalkan duvar ayrıca konuşulması gereken bir konudur. Yeni bina hemen yapılmayacaksa komşunun duvarı aylarca açıkta kalabilir. Geçici örtü, su yalıtımı ya da sıva gibi önlemlerin kim tarafından ve ne zamana kadar yapılacağının yıkımdan önce, yazılı olarak kararlaştırılması iki taraf için de sonradan çıkabilecek tartışmayı önler. Bu, yönetmelikte düzenlenmiş bir yükümlülük değil, sözleşmeye yazılması önerilen bir kalemdir.

Bu listenin amacı korkutmak değil; hangi noktaların yıkımdan önce belgelenmesi ve hangi önlemlerin plana yazılması gerektiğini göstermek.

Mevcut durum tespit raporu nedir, ne zaman gerekir?

Yönetmelik md. 6'ya göre yıkım sebebiyle komşu yapılarda, zeminde veya altyapıda hasar ihtimali varsa, yıkım planına ek olarak müellif tarafından mevcut durumun tespitini içeren teknik rapor düzenlenir. Rapor, komşu binanın yıkım başlamadan önceki hâlini kayıt altına alır. Böylece yıkım sonrasında görülen bir çatlağın önceden var olup olmadığı tartışma konusu olmaktan çıkar.

Yönetmelik raporun biçimini ayrıntılı tarif etmez. Sahada işe yarayan bir tespit en az şunları içermelidir:

1. 01

   Tarihli fotoğraf ve video

   Ortak duvar, cephe, çatı birleşimi ve iç mekânlar; mümkünse komşunun da bulunduğu gün çekilir.

2. 02

   Mevcut çatlakların işaretlenmesi

   Konumu, yönü ve genişliği ölçülerek not edilir.

3. 03

   Temel ve bodrum bilgisi

   Komşu binanın temel kotu ve bodrum durumu, erişilebildiği ölçüde belirlenir.

4. 04

   Taraf imzası

   Tespit, komşu malik veya yönetim temsilcisiyle birlikte imzalanır.

5. 05

   Yıkım sonrası karşılaştırma

   Aynı noktalar iş bitince yeniden fotoğraflanır.

Komşu olarak size tespit için randevu talebi gelirse kabul etmeniz kendi yararınızadır: rapor, ileride bir hasar iddiasında en güçlü belge olur. Tespit yapılmadan yıkıma başlandığını düşünüyorsanız, bunu yazılı olarak malike ve ilçe belediyesine iletin.

Temel kotu kuralı neden önemli?

Yönetmelik md. 6, bitişik binanın temel kotunun altına tedbirsiz inilemeyeceğini açıkça yazar. Eski binaların bir kısmında bodrum kat vardır; komşu bina ise bodrumsuz olabilir. Yıkılan binanın bodrum döşemesi ve temeli sökülürken kazı komşunun temel seviyesinin altına inerse, komşu temelin altındaki zemin yana doğru hareket edebilir.

Hangi tedbirin alınacağı mühendislik kararıdır ve yıkım planında yer alır: kazının kademeli yapılması, temelin bir kısmının yerinde bırakılması ya da destek sistemi kurulması gibi seçenekler, zemin ve komşu yapının durumuna göre müellif tarafından belirlenir. Burada mal sahibinin bilmesi gereken şudur: yıkım teklifinde "temel sökümü" kalemi varsa, komşu temel kotuna göre hangi önlemin planlandığını sorun.

Aynı konu yeni yapı aşamasında tekrar gündeme gelir. Yeni binanın kazısı genellikle eski bodrumdan daha derindir; komşu yapıya yönelik önlemler zemin etüdü ve yeni yapının projesinde ayrıca ele alınır.

Bitişik nizamda yıkım nasıl yapılır?

Bitişik nizam, binaların parsel sınırında yan yana, çoğu zaman ortak ya da birbirine dayalı duvarlarla inşa edildiği yapılaşma düzenidir. Yönetmelik md. 11 bu durum için iki kural koyar:

• Bitişik nizamda, mümkünse kısmen veya tamamen elle yıkım esastır.
• Tam yıkım çatıdan temele, yukarıdan aşağıya yapılır; alt kat düşey taşıyıcılarından başlanamaz ve çalışmaya ara verilirken askıda blok bırakılmaz.

Pratikte bu, ortak duvara yakın bölümlerin elle veya küçük ekipmanla, kontrollü parçalar hâlinde sökülmesi; binanın komşudan uzak kısmının ise makineyle yıkılması anlamına gelebilir. Makinenin yıkılan kütleyi komşuya doğru değil, parselin içine doğru çekmesi temel ilkedir. Yöntemi nasıl seçtiğimizi kontrollü mekanik yıkım sayfamızda anlattık.

Elle yıkım daha yavaştır ve bu durum takvime yansır. Bitişik nizamdaki bir binanın aynı büyüklükteki ayrık nizam binadan daha uzun sürede yıkılması bu nedenle normaldir.

Komşulara yıkımdan ne kadar önce haber verilir?

Yönetmelik md. 9'a göre ilgili idare, komşu parsellere en az 3 gün önce duyuru yapar. Ayrıca müteahhit, işe başlamadan ve işi bitirmeden en az 7 gün önce idareyi, fenni mesulü ve mülki amirliği bilgilendirir; başlangıç ve bitiş günlerinde idare yerinde kontrol yapar.

Yasal duyuru asgari şarttır. Bitişik komşuyla daha erken, doğrudan konuşmak mevcut durum tespitinin yapılabilmesi için zaten gereklidir. Komşunun araç park yeri, bahçe kullanımı veya çatıdaki ekipmanı gibi konular da bu görüşmede konuşulur.

Şantiyede komşuyu korumak için hangi önlemler zorunlu?

Yönetmeliğin sahaya dair kuralları yalnızca yıkılan binayı değil çevreyi de korumak içindir:

Osmangazi Belediyesinin yıkım ruhsatı evrak listesi (FKTM007 Rev.02/19.11.2024) güvenlik önlemleri başlığında bina çevresinin 2,50 m trapez sacla çevrilmesini, uyarı levhalarını, yüksek binada koruyucu fileyi ve şantiye şefinin yıkım başlarken sahada bulunmasını sayar. Toz ve gürültüye karşı alınan önlemleri yıkımda toz kontrolü yazımızda ayrıntılı anlattık.

Fenni mesul komşu yapı riskini nasıl etkiler?

Bugün fenni mesul, bina yüksekliği 21,50 m ve üstündeki binaların yıkımında, patlayıcıyla yapılan yıkımlarda ve ikiden fazla bodrum katı olan binalarda aranır. Fenni mesul, yönetmeliğe aykırılığı idareye derhal bildirir; idare yıkımı durdurabilir (md. 9).

Bu değişiklik, bitişik nizamdaki alçak binaların yıkımında komşu riskinin mevzuat tarafından da ayrıca tanındığını gösteriyor. 2027 sonrasına sarkacak dosyalarda fenni mesul ihtiyacını ilçe belediyesiyle erkenden konuşmak gerekir.

Komşu bina tescilliyse ne değişir?

Parsel, tescilli bir kültür varlığına komşuysa ya da etkileşim veya geçiş sahasında kalıyorsa, yönetmelik md. 5'e göre yıkım ruhsatından önce Koruma Bölge Kurulu veya Komisyonundan uygun görüş alınır. Osmangazi Belediyesinin evrak listesinde bu kalem "anıtlar kurulu izin yazısı" olarak geçer ve tescilli parsele komşu yıkımlarda istenir.

Bursa'da bu durum özellikle tarihi dokunun yoğun olduğu bölgelerde önem taşır; Osmangazi'deki Hanlar Bölgesi, UNESCO Dünya Mirası alanının bir parçasıdır. Tescilli komşu yapı, yıkım yöntemini de belirleyebilir: titreşimi sınırlamak için elle söküm oranı artabilir. İlçedeki koşulları Osmangazi bina yıkımı sayfamızda anlattık.

Yıkım sigortası komşu hasarını karşılar mı?

Poliçenin türüne ve kapsamına bağlıdır. Yıkım için özel bir zorunlu sigorta türünü bu yazının dayandığı resmî kaynaklarda doğrulamadık. Genel önerimiz şudur:

• Firmadan poliçenin kendisini ya da en azından teminat kapsamını yazılı isteyin.
• Komşu yapılara verilebilecek zararın kapsamda olup olmadığını ve teminat sınırını sorun.
• Poliçe süresinin yıkım takvimini kapsadığından emin olun.
• Komşu hasarı iddiası doğarsa izlenecek yolu, bildirim süresini ve sorumluyu sözleşmeye yazın.

Poliçe türü ve kapsam değerlendirmesi için bir sigorta uzmanıyla konuşmanızı öneririz. Sözleşmede bulunması gereken diğer başlıkları yıkım sözleşmesi yazımızda topladık.

Zarar oluşursa komşu ne yapmalı?

Önce hasarı belgeleyin: tarihli fotoğraf ve video çekin, çatlakların konumunu ve genişliğini not edin. Ardından durumu yazılı olarak yıkımı yaptıran malike ve yıkım firmasına bildirin. Yıkım devam ediyorsa ve güvenlik riski görüyorsanız ilçe belediyesine başvurun; fenni mesul bulunan işlerde aykırılığı idareye bildirmek fenni mesulün görevidir ve idare yıkımı durdurabilir.

Mevcut durum tespit raporu yapılmışsa, hasarın yıkımdan önce var olup olmadığı bu raporla karşılaştırılır. Tazminat ve delil toplama gibi hukuki adımlar için bir avukattan görüş alın. Kentsel dönüşüm sürecinin bütününde komşu korumasının hangi aşamaya denk geldiğini kentsel dönüşüm yıkım süreci rehberimizde görebilirsiniz.