Yıkım sonrası cins değişikliği: enkaz kaldırma raporu nereden alınır?

Yıkım sonrası "enkaz kaldırma raporu" diye aranan belge çoğu zaman Yanan ve Yıkılan Yapılar Formudur. Bu formu mal sahibi ya da firma değil, ruhsatı veren belediye düzenler: yıkımdan sonra en geç 30 gün içinde hazırlar ve bir örneğini taşınmazın cins değişikliği işlemlerinde kullanılmak üzere tapu müdürlüğüne gönderir. Atığın izinli sahaya ulaştığını ise Bursa'da HYBS Temiz Belgesi gösterir.

Bu yazı yıkım öncesi ve sonrası kontrol listemizin son adımını ayrıntılandırır. Mevzuattaki hükümleri kaynağıyla verdik. Tapu müdürlüğünün işlem sırasında istediği belgeler ve harçlar taşınmazın kaydına göre değiştiğinden bu ayrıntılar için ilgili tapu müdürlüğüne danışmanız gerekir.

"Enkaz kaldırma raporu" hangi belgeye karşılık gelir?

Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelikte "enkaz kaldırma raporu" ya da "yıkım tutanağı" adıyla ayrı bir belge tanımlanmıyor. Uygulamada bu adlarla kastedilen şey, aşağıdaki belgelerden biri ya da birkaçıdır:

Aradığınız belgenin hangisi olduğunu, onu isteyen kuruma sorarak netleştirin. Bir banka, bir tapu işlemi ya da bir kentsel dönüşüm dosyası farklı belgeler isteyebilir.

Yanan ve Yıkılan Yapılar Formunu kim düzenler, ne zaman?

İlgili idare düzenler. Yönetmelik md. 10'a göre yıkılan yapılar için yıkımı takiben en geç 30 gün içinde idarece TS 13264 standardına göre Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu düzenlenir. Bursa'da yıkım ruhsatını ilçe belediyeleri verdiği için formu da ruhsatı veren ilçe belediyesi hazırlar.

Aynı madde formun nereye gideceğini de sayar:

• Bir örneği, kayıtlarına işlenmek üzere il müdürlüğüne ve ilgili meslek odasına gönderilir.
• Bir örneği, taşınmazın cins değişikliği işlemlerinde kullanılmak üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.
• İdare, yıkılan yapının Ulusal Adres Veri Tabanındaki (UAVT) bina kodunu sistemden düşer.

Formun tanımını kısaca Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu sözlük maddesinde bulabilirsiniz.

Formun düzenlenmesi için mal sahibinin yapması gereken bir şey var mı?

Yönetmelik formu idarenin görevi olarak tanımlar; mal sahibinden ayrıca bir başvuru istemez. Ancak formun düzenlenmesi, yıkımın usulüne uygun bitirilmesine bağlıdır. Müteahhit işi bitirmeden en az 7 gün önce fenni mesulü, idareyi ve mülki amirliği bilgilendirir; idare bitiş günü yerinde kontrol eder. Bu adımlardan biri eksik kalırsa form da gecikebilir.

Pratikte önerimiz şu: yıkım bittikten sonra formun düzenlenip düzenlenmediğini ve tapuya gönderilip gönderilmediğini belediyeye sorun. 30 günlük süre idare için bir üst sınırdır. Ruhsatın kendi takvimini ve bitiş bildirimini bina yıkımı ne kadar sürer yazısında gösterdik.

Formun yıkım firması için de bir anlamı var. Müteahhit Yönetmeliği md. 14/A'ya göre yıkım işlerinde iş deneyimi; sözleşme, Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu ve fatura örnekleriyle de belgelenebiliyor. Yani form, firmanın bir sonraki yetki belgesi değerlendirmesinde de kullanılan bir kayıttır.

Tapuda cins değişikliği nasıl yapılır?

Yapı yıkıldığında tapu kaydındaki niteliğin, yani cinsin, fiilî durumla uyumlu hâle getirilmesi gerekir. Örneğin "kargir apartman" olarak kayıtlı bir taşınmaz yıkımdan sonra arsaya dönüşür. Yönetmelik md. 10 bu işlemi açıkça anar: formun bir örneği "taşınmazın cins değişikliği işlemlerinde kullanılmak üzere" tapu müdürlüğüne gönderilir.

Bu işlemin tapu tarafındaki ayrıntıları (başvurunun nasıl yapılacağını, formdan başka hangi belgelerin isteneceğini, harç ve döner sermaye bedelini, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kayıtlarının nasıl işleneceğini) tapu müdürlüğünün kendi mevzuatına ve taşınmazın kayıt durumuna göre belirlenir; başvurudan önce ilgili tapu müdürlüğüne danışın. Bu yüzden:

1. 01

   Formun durumunu öğrenin

   Belediyeden formun düzenlendiğini ve tapu müdürlüğüne gönderildiğini teyit edin.

2. 02

   Tapu müdürlüğüne danışın

   Cins değişikliği için başvuru yolunu, istenen belgeleri ve bedelleri taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğünden öğrenin.

3. 03

   Kayıt durumunu kontrol edin

   İpotek, şerh veya kat mülkiyeti kayıtları varsa bunların işlemden nasıl etkileneceğini müdürlüğe sorun.

4. 04

   Diğer kayıtları güncelleyin

   Emlak vergisi beyanının güncellenmesi gerekip gerekmediğini belediyenin gelir biriminden öğrenin.

Birden fazla malikin bulunduğu, miras ortaklığı ya da ipotek içeren dosyalarda bir avukata veya tapu işlemleri konusunda deneyimli bir danışmana başvurmak zaman kazandırır. Bu yazı hukuki görüş değildir.

Riskli yapıda yıkım sonrası tapuda ne değişir?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda ek bir tapu işlemi vardır. Uygulama Yönetmeliği md. 8'e göre riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazın tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi, yıktırmaya ilişkin belgelere dayanılarak ilgililerin talebi üzerine ya da Bakanlığın veya idarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilir. Şerhin terkininden sonra beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır ve parseldeki sonraki işlemler bu Kanun kapsamında yürütülür.

Bu belirtme, yeni yapının ruhsat ve yapım sürecinin de 6306 kapsamında ilerleyeceği anlamına gelir. Riskli yapı sürecinin tamamı riskli yapı yıkımı sayfasında.

HYBS Temiz Belgesi nedir, tapu işlemiyle ilgisi var mı?

Temiz Belgesi atık tarafının kapanış belgesidir. Bursa Büyükşehir Belediyesinin Hafriyat Yönetim Bilgi Sistemi (HYBS) 1 Mayıs 2022'den beri kullanılıyor. Müteahhit sisteme başvurur ve taşıyıcıyı seçer, ilçe belediyesi kübajı girer, tahakkuk BURKENT'e gider, ödemeden sonra ilçe belediyesi final onayı verir. Taşıyıcı atığı QR kodla izinli sahaya döker; atık tam getirilirse sistem "Temiz Belgesi" üretir.

Temiz Belgesinin tapuda cins değişikliği için istenip istenmediğini tapu müdürlüğüne sorun; iki belge farklı soruları yanıtlar. Form yapının yıkıldığını, Temiz Belgesi ise enkazın mevzuata uygun biçimde izinli sahaya ulaştığını gösterir. Mal sahibi için ikisi de saklanması gereken belgelerdir. Yıkım bittiğinde Temiz Belgesini firmadan isteyin; atık sisteminin yasal çerçevesini inşaat ve yıkıntı atıkları sayfasında anlattık.

Enkaz tamamen kaldırılmadan tapu işlemine geçilebilir mi?

Mevzuat formun düzenlenmesini "yıkımı müteakip" diye bağlar ve bitiş günü idarenin yerinde kontrolünü öngörür. Sahada enkaz, temel kalıntısı ya da açık bir bodrum çukuru bırakılmış bir işin nasıl değerlendirileceği idarenin takdirindedir. Bu yüzden teklif ve sözleşmede "saha teslimi" tanımını netleştirmek önemlidir: parselin hangi kotta, hangi durumda teslim edileceği yazılı olmalı.

Yıkım bittiğinde mal sahibinin dosyasında hangi belgeler olmalı?

Yıkımdan yıllar sonra bile bu belgelere ihtiyaç duyulabilir: parsel satılırken, yeni yapı için ruhsat alınırken, bir komşu hasar iddiasıyla geldiğinde ya da bir kentsel dönüşüm dosyası incelenirken. Bu yüzden yıkımın kapanışında dağınık belgeleri tek dosyada toplamanızı öneririz.

Asbestle ilgili belgeler özellikle önemlidir. Yönetmelik md. 16 yıkımdan önce asbest envanterini zorunlu tutar ve Asbest Yönetmeliği, iş bitiminde yetkili laboratuvardan "maruziyet riski kalmadı" belgesi ve ölçüm raporu alınmasını ister. Envanter ve söküm sürecini yürüten Asbest Raporu Bursa (yeni sekmede açılır) gibi kurumlardan aldığınız raporları yıkım dosyasıyla birlikte saklayın.

Komşu yapılar açısından da aynı mantık geçerli. Yıkım planı hazırlanırken komşu yapıda hasar riski varsa mevcut durum tespit raporu hazırlanır (md. 6). Yıkımdan sonra doğabilecek bir anlaşmazlıkta bu rapor, yıkım öncesi durumu gösteren belgedir.

Form 30 gün geçtiği hâlde düzenlenmediyse ne yapılır?

Önce neyin eksik olduğunu bulun, çünkü gecikmenin nedeni çoğu zaman belgesel bir boşluktur. Belediyenin kayıtlarında yıkımın bittiğine dair bildirim ve bitiş günü kontrolü yoksa form düzenlenemez. Ruhsat numaranızı, parsel bilgilerinizi ve yıkım bitiş tarihini yazılı bir dilekçeyle ilçe belediyesinin imar veya kentsel tasarım birimine iletin; dilekçenin kayıt numarasını saklayın.

Şu sırayı izlemek zaman kazandırır:

1. Firmadan, bitiş bildiriminin idareye hangi tarihte ve hangi yolla yapıldığını öğrenin.
2. Belediyeden bitiş günü kontrolünün yapılıp yapılmadığını sorun.
3. Kontrolde saha eksiği (kalan temel, enkaz, açık çukur) not edildiyse bunu giderin ve belediyeyi yeniden bilgilendirin.
4. Form düzenlendikten sonra tapu müdürlüğüne gönderilip gönderilmediğini ayrıca sorun.

Her adımı yazılı yürütmek, ileride satış ya da yeni ruhsat aşamasında "belge ne zaman istendi" sorusunu kolay yanıtlar. Belediye ile tapu müdürlüğü arasındaki yazışma sürecinin kaç günde tamamlanacağı idareden idareye değişir; bu süre için ilgili kurumdan teyit alın.

Yıkımdan sonra sıradaki adım nedir?

Yeni bir yapıya geçilecekse boşalan parselde zemin etüdü sıradaki adımdır. Yeni yapının ruhsat sürecinde zemin ve temel araştırmasının nasıl yapılacağı ayrı bir uzmanlık alanıdır; bu iş için Detay Zemin (yeni sekmede açılır) ile çalışılabilir. Yıkım, zemin etüdü ve yeni yapı arasındaki sırayı zemin etüdü ve yeni yapı yazımızda anlattık.