Bina yıkımı ne kadar sürer? Ruhsattan saha teslimine gerçekçi takvim

Bina yıkımının ne kadar süreceği binaya ve belge zincirine bağlıdır; bu yüzden dürüst cevap bir gün sayısı değil, bir çerçevedir. Eksiksiz başvuruda yıkım ruhsatı en geç 15 gün içinde düzenlenir, işe başlamadan en az 7 gün önce bildirim yapılır, iş ruhsat tarihinden itibaren 1 ay içinde başlamalı ve 3 ay içinde bitmelidir.

Bu üç sınırın dışında kalan her şey, yani ruhsattan önceki hazırlık ile sahadaki çalışmanın kendisi, yapıya göre değişir. Aşağıda takvimi aşamalara ayırdık ve her aşamanın neye bağlı olduğunu gösterdik. Hazırlığın tamamını tek listede görmek isterseniz yıkım öncesi 15 adımlık kontrol listemiz bu yazının ana çerçevesidir.

Yıkım takvimi hangi aşamalardan oluşur?

Takvim dört bloktan oluşur: ruhsat öncesi hazırlık, ruhsat ve bildirimler, sahadaki çalışma ve yıkım sonrası işlemler. Mevzuat yalnızca ikinci blokta ve son blokta gün sayısı verir. Hazırlığın ve saha çalışmasının süresini ise yapının kendisi belirler.

Tablodaki "süre yok" ifadesi hızlı olduğu anlamına gelmez. Mevzuat o aşama için bir sınır koymamıştır; süreyi işin kendisi ve dahil olan kurumlar belirler.

Yıkım ruhsatı kaç günde çıkar?

Eksiksiz bir başvuruda en geç 15 gün içinde. Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik md. 7'ye göre idare dosyada eksik görürse bunu 10 gün içinde yazıyla bildirir; eksik giderildikten sonra ruhsat 5 gün içinde düzenlenir. Yani eksik bir dosya, beklediğiniz takvime en az birkaç günlük bir tur ekler ve eksiğin kendisini tamamlamak ayrıca zaman alır.

İnternette hâlâ "6 iş günü" diye aktarılan süre, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılar içindir. Uygulama Yönetmeliği md. 8'e göre riskli yapıda yıkım ruhsatı, maliklerden birinin başvurusu ve tahliye ile abonelik kapatma belgeleri sunulduğunda malik muvafakati aranmadan 6 iş günü içinde düzenlenir. Olağan bir özel yıkımda bu süre uygulanmaz. Riskli yapı kararından sonra maliklere tanınan yıktırma süresini riskli yapı yıkım süresi yazısında ayrıca anlattık.

Başvuru evrakının ilçeden ilçeye farklılaşabileceğini de hesaba katın. Osmangazi Belediyesinin yayımladığı liste (FKTM007 Rev.02/19.11.2024) doğrulanmış durumda; diğer ilçelerde ilgili belediyenin imar veya kentsel tasarım birimiyle teyit etmek gerekir. Dosyanın içeriğini yıkım ruhsatı nasıl alınır rehberinde belge belge sıraladık.

Ruhsat alındıktan sonra ne kadar sürede yıkıma başlanmalı?

Ruhsat tarihinden itibaren 1 ay içinde. Yönetmelik md. 7'ye göre başlama süresi 1 aydır ve iş, bu süre dahil 3 ay içinde bitirilmezse ruhsat hükümsüz sayılır; yeniden ruhsat almak gerekir. Bu kural takvim planlamasının merkezindedir, çünkü ruhsat alındığı anda saat işlemeye başlar.

Pratikte bunun anlamı şu: ruhsattan sonra halledilecek iş bırakmamak. Asbest sökümü bitmemişse, abonelik yazılarından biri eksikse ya da atık belgesi onaylanmamışsa, ruhsat süresinin bir kısmı sahada değil masada harcanır. Asbest ve seçici yıkım tamamlanmadan ana yıkıma geçilemeyeceği için (md. 5), asbest takvimi ruhsat süresine sıkışırsa en riskli senaryo ortaya çıkar.

Başlamadan önce hangi bildirimler ve bekleme süreleri var?

Müteahhit, işe başlamadan en az 7 gün önce fenni mesulü, ilgili idareyi ve mülki amirliği bilgilendirir. Patlayıcıyla yıkımda bu süre en az 10 gündür. Aynı 7 günlük kural bitiş için de geçerlidir: işi bitirmeden en az 7 gün önce bildirim yapılır. İdare komşu parsellere en az 3 gün önce duyuru yapar ve başlangıç ile bitiş günlerinde yerinde kontrol eder.

Bu bekleme süreleri ruhsat takviminin içinde kalır. 1 aylık başlama süresinin ilk haftası, fiilen bildirim süresine ayrılmış gibidir. Bu arada şantiye kurulur: en az 2,5 m yüksekliğinde paravan, cephede iskele ve yırtılmaz tutucu file, TS 13883'e uygun toz bastırma sistemi. Hafriyat Yönetmeliğine göre 2 tondan fazla atık çıkacak yıkımlarda konteyner yerleştirilmeden yıkıma başlanamaz.

Takvimi en çok uzatan etkenler nelerdir?

Makinenin sahada geçirdiği süre çoğu projede takvimin en öngörülebilir kısmıdır. Uzamalar genellikle önceki halkalardan gelir. Sık karşılaştığımız etkenler şunlar:

• Asbest. Envanter zorunludur (md. 16). Asbest çıkarsa Asbest Yönetmeliği md. 9'a göre iş planı hazırlanır ve Çalışma ve İş Kurumu İl Müdürlüğüne bildirilir. Yönetmelikte bu bildirim için bir gün sayısı yoktur; ancak söküm, bertaraf ve iş bitiminde alınan "maruziyet riski kalmadı" belgesi kendi takvimini getirir.
• Malik onayı. Özel yıkımda kural olarak maliklerin tamamının muvafakati aranır. Ulaşılamayan tek bir varis dosyayı haftalarca bekletebilir.
• Abonelikler ve tahliye. Çok daireli binada her bağımsız bölümün ve ortak alanların abonelikleri ayrı ayrı kapanır. Taşınmış ama aboneliğini kapatmamış kiracılar en sık gecikme sebebidir.
• Tescilli komşuluk. Parsel bir kültür varlığının etkileşim sahasındaysa ruhsattan önce Koruma Bölge Kurulu görüşü gerekir (md. 5). Kurul takvimi yıkım takviminden bağımsız işler.
• Bitişik nizam. Yönetmelik bitişik nizamda mümkünse kısmen veya tamamen elle yıkımı esas alır. Elle yıkım, aynı hacimdeki makineli yıkımdan belirgin biçimde yavaştır.
• Yükseklik ve erişim. Yıkım yukarıdan aşağıya yapılır; alt kat düşey taşıyıcılarından başlanamaz. Yüksek binada uzun erişimli makinenin kurulabileceği alan yoksa iş kat kat, daha küçük ekipmanla ilerler.
• Atık lojistiği. Döküm sahasının açık olması, mesafe ve araç sayısı enkaz kaldırma hızını belirler. Bursa'da sahaların durumu değişebildiği için bunu teklif aşamasında konuşmak gerekir.

Yöntem seçiminin takvime etkisini kontrollü mekanik yıkım sayfasında daha ayrıntılı anlattık.

5 katlı bina kaç günde yıkılır?

Buna kesin bir gün sayısıyla cevap vermiyoruz, çünkü aynı kat sayısındaki iki bina çok farklı takvimlere sahip olabilir. Ayrık nizamda, önünde geniş bir çalışma alanı olan, asbest çıkmamış bir bina ile dar bir sokakta iki komşuya bitişik, bodrumlu ve çatısında asbestli levha bulunan bir bina aynı sürede yıkılmaz.

Kat sayısının takvime doğrudan etkisi, yüksekliğin getirdiği idari şartlar üzerinden olur. Bugün bina yüksekliği 21,50 m ve üstündeki binalarda, patlayıcıyla yıkımda ve ikiden fazla bodrum katı olan binalarda fenni mesul aranır. Yıkımı üstlenecek firmanın yetki grubu da yüksekliğe bağlıdır: Y3 bina yüksekliği 16,50 m'ye, Y2 51,50 m'ye kadar binaları yıkabilir, Y1 ise her binayı. Mevzuat kat sayısını değil bina yüksekliğini esas alır; kat karşılıkları yalnızca yaklaşıktır.

Keşifte bize süreyi soran mal sahiplerine verdiğimiz cevap şudur: ruhsat penceresini aşmayan, aşama aşama gerekçelendirilmiş bir iş programı. Bu programın neden o şekilde kurulduğu teklifte yazılı olmalıdır.

Hava koşulları ve çalışma saatleri süreyi etkiler mi?

Etkiler, ama bunları sabit bir katsayıyla hesaplamak mümkün değil. Şiddetli rüzgâr, yüksekte çalışmayı ve askıda yük taşımayı güvensiz hâle getirebilir; yağış ise saha erişimini ve atık taşımayı yavaşlatabilir. Bu kararlar iş güvenliği gereği sahada verilir.

Çalışma saatleri ise yerel kurallara bağlıdır. Bursa için şantiye ve yıkım çalışma saatlerini belirleyen İl Mahalli Çevre Kurulu kararı güncellenebildiği için burada saat vermiyoruz. Güncel uygulamayı ilgili belediyeden teyit etmek gerekir. Başka illerde uygulanan saatlerin Bursa'ya aktarılması doğru olmaz.

Yıkım bittikten sonra süreç ne zaman kapanır?

Makine sahadan çıktığında iş bitmiş sayılmaz. Bitişten en az 7 gün önce bitiş bildirimi yapılır ve idare bitiş günü yerinde kontrol eder. Ardından yönetmelik md. 10'a göre idare yıkımdan sonra en geç 30 gün içinde TS 13264'e göre Yanan ve Yıkılan Yapılar Formunu düzenler, formu tapuya ve il müdürlüğüne gönderir, bina kodu Ulusal Adres Veri Tabanından düşülür.

Atık tarafında Bursa'daki Hafriyat Yönetim Bilgi Sistemi, atık tamamen izinli sahaya ulaştığında bir "Temiz Belgesi" üretir. Bu belgeyi ve formun durumunu takip etmek, tapuda cins değişikliğine geçmeden önce yapılacak son iştir.

1. 01

   Hazırlık

   Mülkiyet, rölöve, asbest envanteri, yıkım planı, abonelikler ve atık belgesi. Süre yapıya bağlıdır.

2. 02

   Ruhsat

   Eksiksiz başvuruda en geç 15 gün.

3. 03

   Başlama

   Ruhsat tarihinden itibaren 1 ay içinde, en az 7 gün önceden bildirimle.

4. 04

   Saha

   Seçici yıkım, ana yıkım ve atık taşıma. Başlama süresi dahil toplam 3 ay içinde bitmelidir.

5. 05

   Kapanış

   Bitiş bildirimi, idarenin kontrolü ve en geç 30 gün içinde Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu.

Takvimi kısaltmak için mal sahibi ne yapabilir?

En etkili adım, gecikmeye açık kalemleri ruhsat başvurusundan önce kapatmaktır. Ruhsat alındıktan sonra işleyen 1 ay ve 3 ay sınırları esnek değildir; ruhsat öncesi dönemde ise acele eden bir takvim yoktur. Bu yüzden belge toplama işini öne çekmek, sahadaki süreyi korur.

Teklifleri karşılaştırırken de süreyi fiyat kadar ciddiye alın: kısa süre vaat eden bir teklifin hangi aşamayı atladığını sorgulamak gerekir. Bunun için yıkım teklifi karşılaştırma rehberine bakabilirsiniz. Firmanın sahadaki iş akışını ise keşiften teslime yıkım sürecimiz sayfasında anlattık.