Bina yıkımı için yapılması gerekenler: mal sahibi için 15 adımlık kontrol listesi

Bina yıkımı için yapılması gerekenler üç başlıkta toplanır: mülkiyet ve karar (tüm maliklerin onayı, tapu, proje ya da rölöve), yapının riskleri (asbest envanteri, komşu ve tescilli yapılar) ve ruhsat dosyası (yetkili firma, yıkım planı, abonelik kesimleri, tahliye ve atık belgesi). Makine sahaya bu dosya kapanmadan girmez; yıkımdan sonra da tapu işlemi kalır.

Bu listeyi mal sahibi, site yönetimi ya da miras ortaklığı temsilcisi için yazdık. Firmanın sahadaki iş akışını merak ediyorsanız keşiften teslime yıkım sürecimizi ayrı sayfada anlattık; ruhsatın idari tarafı için yıkım ruhsatı nasıl alınır rehberi daha ayrıntılıdır. Burada odak, sizin önceden toplamanız ve karar vermeniz gereken şeyler.

Yıkıma hazırlık hangi sırayla yapılır?

Sıra rastgele değildir. Bazı belgeler diğerlerinin ön şartıdır: asbest raporu olmadan yıkım planı eksik kalır, abonelikler kapanmadan ruhsat dosyası tamamlanmaz, atık taşıma belgesi olmadan konteyner yerleşmez ve konteyner yerleşmeden yıkıma başlanamaz. Kontrol listesini bu bağımlılıklara göre dizdik.

1. 01

   Malik muvafakati veya kat malikleri kararı

   Yıkım ruhsatı başvurusunda kural olarak maliklerin tamamının muvafakati aranır; riskli yapılarda 6306 sayılı Kanunun salt çoğunluk kuralı işler.

2. 02

   Tapu kaydının kontrolü

   Malik listesi, hisseler, şerhler ve ipotekler yıkım kararından önce netleşmelidir.

3. 03

   Proje veya rölöve

   Onaylı proje, iskân ya da ruhsat yoksa yapının mevcut hâlinin rölövesi çıkarılır.

4. 04

   Riskli yapı durumu

   Yapı hakkında 6306 kapsamında riskli yapı tespiti varsa süreler ve başvuru yolu değişir.

5. 05

   Komşu ve tescilli yapı kontrolü

   Bitişik nizam, ortak duvar ve tescilli parsel komşuluğu yıkım yöntemini ve ek izinleri belirler.

6. 06

   Asbest envanteri

   Yetkili laboratuvar analiziyle yapıdaki asbestin türü, miktarı ve yeri belgelenir.

7. 07

   Firma seçimi ve Y grubu

   Yıkım firmasının yetki belge numarası ve binanın yüksekliğine uygun yıkım grubu (Y1, Y2, Y3) kontrol edilir.

8. 08

   Yıkım sözleşmesi

   Kapsam, sıra, belge teslimi, takvim ve sorumluluklar yazılı hâle getirilir.

9. 09

   Sigorta

   Firmanın poliçesi, kapsamı ve komşu hasarında izlenecek yol sözleşmeye bağlanır.

10. 10

    Yıkım planı ve atık yönetim planı

    Müellif inşaat mühendisi planı hazırlar; atık yönetim planı planın ekidir.

11. 11

    Abonelik kesimleri

    Elektrik, su, doğal gaz ve telefon bağlantılarının kapatıldığını gösteren yazılar toplanır.

12. 12

    Tahliye ve ikamet edilmediği belgesi

    Binanın boş olduğu idarece tespit edilir.

13. 13

    Atık Taşıma ve Kabul Belgesi (HYBS)

    Bursa'da Hafriyat Yönetim Bilgi Sistemi üzerinden alınır.

14. 14

    Ruhsat ve bildirimler

    Ruhsat alınır; başlama ve bitişten en az 7 gün önce idare, fenni mesul ve mülki amirlik bilgilendirilir.

15. 15

    Yıkım sonrası form ve tapu

    Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu düzenlenir, tapuda cins değişikliği yapılır.

Adımların ayrıntısı ve her birinde kimin sorumlu olduğu sonraki bölümlerde.

Kimlerin onayı gerekir: malik muvafakati mı, kat malikleri kararı mı?

Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik md. 7, ruhsat başvurusuna eklenecek belgeler arasında maliklerin tamamının muvafakatini sayar (yönetmelikteki istisnalar saklı). Pratikte bu, tek bir hissedarın itirazının özel bir yıkımı durdurabileceği anlamına gelir. Miras yoluyla paylaşılmış eski bir evde varislerden birine ulaşılamıyorsa dosya burada bekler; bu durumda hukuki yolu bir avukatla konuşmak gerekir.

Riskli yapılarda tablo farklıdır. 6306 sayılı Kanun md. 6'ya göre yıkım ve yapım işlemleri paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karara göre yürür. Uygulama Yönetmeliği md. 8'e göre riskli yapıda yıkım ruhsatı, maliklerden birinin başvurusu ile tahliye ve abonelik kapatma belgeleri sunulduğunda malik muvafakati aranmaksızın 6 iş günü içinde düzenlenir. Riskli yapı süreci ayrıca anlatılmaya değecek kadar farklıdır; ayrıntısı riskli yapı yıkımı sayfamızda.

Tapu, proje ve rölöve neden yıkımdan önce toplanır?

Tapu kaydı iki soruyu yanıtlar: kim karar veriyor ve kayıtta yıkımı etkileyecek bir şerh var mı. İpotekli bir taşınmazda alacaklı bankayla önceden konuşmak, ileride yaşanacak bir anlaşmazlığın önüne geçer.

Proje ya da rölöve ise yıkım planının hammaddesidir. Yönetmelik md. 6'ya göre proje yoksa rölöve hazırlanır. Osmangazi Belediyesinin yıkım ruhsatı evrak listesi de (FKTM007 Rev.02/19.11.2024) dilekçe eki olarak varsa inşaat ruhsatı veya iskân fotokopisini, yoksa rölöveyi ister. Eski yapılarda sahadaki durum projeden sapmış olabilir; sonradan eklenmiş bir kat, kapatılmış balkon ya da bodrum ilavesi yıkım sırasını değiştirir. Bu yüzden rölöveyi projeye güvenmeden, sahada ölçerek hazırlamak daha sağlıklıdır.

Riskli yapı ve tescilli komşu kontrolü neyi değiştirir?

Riskli yapı tespiti varsa hem süre hem başvuru yolu değişir: maliklere yıktırma için en fazla 90 gün verilir ve ruhsat yukarıda anlattığımız 6 iş günlük özel usulle çıkar. Osmangazi listesi de riskli binalar için inceleme formunun fotokopisini ayrı bir kalem olarak ister.

Komşuluk kontrolü iki ayrı meseledir. Birincisi fiziksel: bitişik nizamda ortak duvar, komşu binanın temel kotu ve cephe mesafesi yıkım yöntemini belirler. Yönetmelik bitişik nizamda mümkünse kısmen veya tamamen elle yıkımı esas alır ve bitişik binanın temel kotunun altına tedbirsiz inilmesine izin vermez. Komşu yapıda hasar riski varsa mevcut durum tespit raporu hazırlanır. İkincisi idari: parsel tescilli bir kültür varlığına komşuysa ya da etkileşim sahasındaysa ruhsattan önce Koruma Bölge Kurulu görüşü gerekir (md. 5). Osmangazi listesinde bu kalem "anıtlar kurulu izin yazısı" olarak geçer.

Asbest envanteri yıkımdan ne kadar önce yapılmalı?

İlk iş olarak. Yönetmelik md. 16 yıkımdan önce asbest envanterini zorunlu tutar; numune ve analizi Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca yetkilendirilmiş laboratuvar yapar. md. 5 ise asbest ve benzeri tehlikeli malzemeler sökülüp uzaklaştırılmadan ve seçici yıkım yapılmadan ana yıkıma geçilemeyeceğini söyler. Osmangazi listesi yetkili laboratuvardan ıslak imzalı asbest ölçüm raporunu, asbest çıkarsa bertaraf raporunu da ister.

Asbest bulunursa Asbest Yönetmeliği md. 9'a göre iş planı hazırlanır ve Çalışma ve İş Kurumu İl Müdürlüğüne bildirilir. Yönetmelikte bu bildirimin yıkımdan kaç gün önce yapılacağına dair bir süre yoktur; ancak söküm, bertaraf ve "maruziyet riski kalmadı" ölçümü kendi takvimini getirir. Envanteri ve söküm sürecini yürüten Asbest Raporu Bursa (yeni sekmede açılır) ile bu sırayı en başta planlamak, ruhsat takviminin kaymasını önler. Bizim bu aşamadaki rolümüz asbest sökümü koordinasyonu: sıra, belgeler ve yetkili ekiplerle takvim.

Yıkım firması nasıl seçilir, Y grubu neyi gösterir?

Yıkım, yetki belge numarası almış ve uygun sınıftaki bir müteahhidin sorumluluğunda yapılmak zorundadır (md. 5). Sınıf, Müteahhit Yönetmeliği md. 14/A'daki yıkım gruplarıdır:

Grubun binanıza uyduğunu teyit etmek ilk kontroldür. Osmangazi listesi de müteahhitten Y1/Y2/Y3 yetki belgesini (YAMBİS), makine ve operatör bilgilerini ister. Belgenin nasıl sorgulanacağını yıkım firmasının belgesini sorgulama yazımızda, grupların ayrıntısını Y1, Y2 ve Y3 sayfasında bulabilirsiniz. Yetki belge grubumuz firma künyesinde yer alır.

Birden fazla teklif aldıysanız rakamlardan önce kapsamı karşılaştırın; hangi kalemin tekliflerde sessizce atlandığını yıkım teklifi karşılaştırma rehberinde kalem kalem sıraladık.

Yıkım sözleşmesine ve sigortaya neler yazılmalı?

Sözleşme, teklifte konuşulanların bağlayıcı hâlidir. Osmangazi Belediyesi ruhsat dosyasında yıkım sözleşmesinin aslını ister; yani bu belge yalnızca iki taraf arasında kalmaz. En az şu başlıklar yazılı olmalı: işin kapsamı ve yöntemi, asbestin hangi aşamada kim tarafından söküleceği, ruhsat dosyasını kimin hazırlayacağı, atık belgelerinin teslimi, hurda mahsubu, takvim, komşu hasarı ve iş güvenliği. Her maddenin gerekçesini yıkım sözleşmesinde olması gereken 10 madde yazısında açtık.

Sigorta konusunda genel kural şu: firmadan poliçenin kendisini ya da en azından teminat kapsamını yazılı isteyin ve komşu yapıda hasar iddiası doğarsa izlenecek yolu sözleşmeye bağlayın. Yıkım için özel bir zorunlu sigorta türünü bu yazının dayandığı resmî kaynaklarda doğrulamadık; poliçe türünü ve kapsamını bir sigorta uzmanıyla konuşmanızı öneririz. Firmanın iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri ise yıkım işlerinde İSG sayfasında.

Yıkım planı ve atık yönetim planı ne zaman gerekir?

Yıkım planını müteahhit, müellif olan inşaat mühendisine hazırlatır; plan TS 13633'e ve yönetmeliğin EK-2'sine uygun olur (md. 6). Plana EK-3 formatında atık yönetim planı ve toz önlemleri eklenir; patlayıcıyla yıkımda akustik rapor ve patlatma raporu da gerekir. Planın içeriğini yıkım planı nasıl hazırlanır yazısında adım adım anlattık.

Plan istisnası dardır. Bodrum hariç en çok 1 katlı, bina yüksekliği 6,00 m'yi ve yapı inşaat alanı 250 m²'yi geçmeyen müstakil ve ayrık nizam yapılarda yıkım planı düzenlenmez (md. 7). Bu sınırların birini aşan her bina için plan gerekir. Fenni mesul ise bugün bina yüksekliği 21,50 m ve üstündeki binalarda, patlayıcıyla yıkımda ve ikiden fazla bodrum katı olan binalarda aranır.

Abonelikler ve tahliye ruhsattan önce mi tamamlanır?

Evet. Yönetmelik md. 7, ruhsat başvurusuna elektrik, su, doğal gaz ve telefonun kapatıldığına dair belgelerin ve idarece düzenlenen tahliye veya ikamet edilmediği belgesinin eklenmesini ister. Osmangazi listesinde bu kalem "şebeke kesim yazıları" başlığıyla geçer ve kurumlar tek tek sayılır: BUSKİ, UEDAŞ, BURSAGAZ ve TELEKOM. Bursagaz'ın dağıtım faaliyeti 2025'te Aksa Doğalgaz'a devredildi; kesim yazısını hangi unvanla alacağınızı başvuru sırasında teyit edin.

Çok daireli binalarda her bağımsız bölümün ayrı aboneliği, ortak alanların (merdiven aydınlatması, hidrofor, asansör) ise genellikle yönetim adına ayrı bir aboneliği vardır. Hepsinin kapanması gerekir; en çok gecikme, taşınmış ama aboneliğini kapatmamış kiracılarda yaşanır. Kurum kurum başvuru yollarını yıkım öncesi abonelik iptali yazısında topladık.

Binanın boş olduğunu idare tespit eder. Osmangazi uygulamasında idare binanın iç ve dış fotoğraflarını çekip tutanak hazırlar. İçeride eşya ya da kiracı kalmışsa bu tespit yapılamaz; tahliye takvimini abonelik kapatmalarıyla birlikte planlayın. Kiracı tahliyesinin hukuki boyutu için yıkımda kiracı tahliyesi yazısına bakabilirsiniz.

Atık Taşıma ve Kabul Belgesi Bursa'da nasıl alınır?

Yıkımdan 2 tondan fazla atık çıkacaksa Hafriyat Yönetmeliğine göre Atık Taşıma ve Kabul Belgesi alınır; büyükşehirde başvuru ilçe belediyesine yapılır ve konteyner yerleştirilmeden yıkıma başlanamaz. Bursa'da süreç 1 Mayıs 2022'den beri Büyükşehir Belediyesinin Hafriyat Yönetim Bilgi Sistemi (HYBS) üzerinden yürüyor: müteahhit başvuruyu yapar ve taşıyıcıyı seçer, ilçe belediyesi kübajı girer, tahakkuk BURKENT'e gider, ödemeden sonra ilçe belediyesi final onayını verir. Osmangazi listesi bu belgenin tahsilat makbuzunun aslını ruhsat dosyasında ister.

Bu belge genellikle firmanın işidir, ama mal sahibinin bilmesi gereken bir nokta var: atık tamamen izinli sahaya ulaştığında sistem bir "Temiz Belgesi" üretir. Yıkım bittiğinde bu belgeyi firmadan isteyin. Atığın ayrıştırılması ve taşınması için hafriyat ve saha temizliği hizmetimize bakabilirsiniz.

Ruhsat dosyasında hangi belge kimden gelir?

Yıkım ruhsatını ilçe belediyesi düzenler. Eksiksiz başvuruda ruhsat en geç 15 gün içinde çıkar; eksik varsa 10 gün içinde yazıyla bildirilir, eksik giderildikten sonra 5 gün içinde düzenlenir. Osmangazi listesinde dikkat çeken bir not var: yıkım müteahhidi ruhsat işlemleri için vekil olamaz. Başvuruyu malik ya da malikin usulüne uygun vekili yapar; firma dosyayı hazırlar ve takip eder.

Liste Osmangazi Belediyesinin yayımladığı belgeye dayanır. Diğer ilçelerde başvuru evrakı farklılaşabilir; ilgili belediyenin imar ya da kentsel tasarım birimiyle teyit edilmelidir. Dosyanın hazırlanmasını bize bırakmak isterseniz yıkım ruhsatı danışmanlığı bu işi kapsar.

Ruhsattan sonra hangi bildirimler yapılır?

Müteahhit, işe başlamadan ve işi bitirmeden en az 7 gün önce fenni mesulü, ilgili idareyi ve mülki amirliği bilgilendirir; patlayıcıyla yıkımda başlama bildirimi en az 10 gün öncedir. İdare komşu parsellere en az 3 gün önce duyuru yapar ve başlangıç ile bitiş günlerinde yerinde kontrol eder. Bu arada şantiye çevresi en az 2,5 m yüksekliğinde paravanla çevrilir, cephe iskele ve yırtılmaz tutucu file ile kapatılır, TS 13883'e uygun toz bastırma sistemi kurulur.

Ruhsatın bir de son kullanma tarihi vardır: başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren 1 aydır ve iş, başlama süresi dahil 3 ay içinde bitmezse ruhsat hükümsüz sayılır. Takvimin hangi aşamada neye bağlı olduğunu bina yıkımı ne kadar sürer yazısında tablo hâlinde verdik.

Yıkımdan sonra mal sahibine ne iş kalır?

İki iş kalır. İlki idarenin işidir ama takibi sizdedir: yıkım bittikten sonra en geç 30 gün içinde idare TS 13264'e göre Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu düzenler, formu tapuya ve il müdürlüğüne gönderir, bina kodu Ulusal Adres Veri Tabanından (UAVT) düşülür. İkincisi tapudaki kaydın güncellenmesidir: yapı artık yoksa taşınmazın cinsinin arsaya çevrilmesi gerekir. Formun nerede işlendiğini ve tapu tarafında nelerin teyit edilmesi gerektiğini yıkım sonrası cins değişikliği yazısında anlattık.

Riskli yapılarda Uygulama Yönetmeliği md. 8'e göre yıkımdan sonra riskli yapı şerhi terkin edilir ve tapuya "6306 kapsamında" belirtmesi yapılır. Yeni yapıya geçecekseniz boşalan parselde zemin etüdü sıradaki adımdır; bu sırayı zemin etüdü ve yeni yapı yazımızda açıkladık.

Maliyet bu hazırlıkta nerede devreye girer?

Hazırlığın kendisi maliyet kalemleri üretir: rölöve, asbest analizi ve sökümü, yıkım planı, fenni mesul, atık taşıma ve döküm. Bir teklifin ucuz görünmesi çoğu zaman bu kalemlerden birinin dışarıda bırakılmasından kaynaklanır. Fiyatı belirleyen etkenleri bina yıkım fiyatları sayfasında, keşif talebini teklif formunda bulabilirsiniz. Genel hizmet kapsamımız için bina yıkımı sayfasına bakın.