Bina yıkımında kiracı nasıl çıkarılır? Anlaşma, dava ve riskli yapı usulü

Bina yıkımında kiracı üç yoldan biriyle çıkar: anlaşma, Türk Borçlar Kanunu md. 350'ye göre yeniden inşa sebebiyle açılan tahliye davası ya da yapı riskliyse 6306 sayılı Kanunun tebligat ve tahliye usulü. Riskli olmayan binada malik, kira süresinin sonunu ve dava süresini gözetmek zorundadır; riskli yapıda ise tahliye idari süreye bağlanır ve gerekirse kolluk desteğiyle yapılır.

Hangi yolun sizin için geçerli olduğu iki soruya bağlıdır: yapı hakkında riskli yapı tespiti var mı, kira sözleşmesi belirli süreli mi belirsiz süreli mi? Aşağıda her iki durumu ayrı ayrı anlattık.

Kiracı yıkım için hangi yollarla çıkarılabilir?

Tablodaki ilk üç yol özel hukuktur ve riskli olmayan her yapı için geçerlidir. Dördüncüsü idari bir süreçtir ve yalnızca 6306 kapsamındaki yapılarda uygulanır.

Riskli olmayan binada kiracı nasıl çıkarılır?

Anlaşma sağlanamazsa, yıkıp yeniden yapmak isteyen malik için kanundaki yol TBK md. 350'dir. Bu maddeye göre kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.

Süre kuralı önemlidir. Dava:

• belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sonunda,
• belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten

başlayarak bir ay içinde açılır. TBK md. 353'e göre kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse bu süre bir kira yılı için uzamış sayılır.

Pratikte yeniden inşa gerekçesinin ciddi olduğunun gösterilmesi beklenir; proje, ruhsat hazırlığı gibi belgelerin hangi aşamada gerektiğini avukatınızla konuşun. TBK md. 354'e göre dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez; yani sözleşmeye "yıkım kararı alınırsa kiracı hemen çıkar" gibi bir madde yazmak, kanundaki süreleri ortadan kaldırmaz.

Tahliye taahhüdü yıkım için işe yarar mı?

Usulüne uygun verilmişse evet. TBK md. 352/1'e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kanundaki "teslimden sonra" şartına dikkat edin. Sözleşme imzalanırken birlikte imzalatılan taahhütnamelerin geçerliliği uyuşmazlık konusu olabilir. Yıkım planı olan bir malik için daha sağlıklı yol, kiracıyla erken konuşup tarihi karşılıklı belirlemek ve bunu yazılı hâle getirmektir.

Riskli yapıda kiracının durumu ne olur?

Riskli yapıda tahliye, maliklerin kiracıyla olan sözleşmesinden bağımsız bir idari süreçle ilerler. 6306 sayılı Kanun md. 5'e göre tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat; tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve muhtarlıkta 15 gün ilanla yapılır. İlanın son günü, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Maliklere yapıyı tahliye edip yıktırmaları için en fazla 90 gün verilir.

Süre içinde tahliye edilmeyen yapıda tahliye ve yıkım mülki amirlerce yapılır veya yaptırılır. Tahliyenin engellenmesi hâlinde mülki amirin yazılı izniyle kolluk kuvveti kapalı kapıları açarak tahliyeyi yapar; tahliyeyi engelleyenler hakkında tutanak tutulur ve suç duyurusunda bulunulur (Uyg. Yön. md. 8).

Bu, malikin kiracıya karşı yükümlülüklerini sona erdirmez; depozito, peşin ödenmiş kira gibi konular yine taraflar arasında çözülür. Sürenin nasıl işlediğini riskli yapı yıkım süresi yazımızda, kanunun tahliyeye ilişkin maddelerini 6306 ve riskli yapı yıkımı sayfamızda anlattık.

Kiracıya kira yardımı yapılır mı?

Yapılabilir, ama kendiliğinden bir hak değildir; başvuru ve idarenin onayı gerekir. Dayanaklar şunlar:

• Kanun md. 5/1: Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.
• Uygulama Yönetmeliği md. 16/3: Bu yapılarda kiracı olarak ikamet edenlere ve işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar, bir defaya mahsus kira yardımı yapılabilir.
• Başvuru süresi: Tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde; riskli yapılarda il müdürlüğüne, yetki devri varsa idareye yapılır.

Aylık kira bedelinin tutarı Bakanlıkça belirlendiği ve değiştiği için burada TL tutarı vermiyoruz; güncel tutarı ve istenen belgeleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden öğrenin. Ayrıca Kanun md. 5/3, malik olmasalar bile yapıda en az bir yıldır kiracı olarak oturduğu veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, kredi ya da konut sertifikası verilebileceğini düzenler; bu da idarenin usul ve esaslarına bağlıdır.

Yıkımdan sonra eski kiracının bir hakkı kalır mı?

TBK md. 355, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar için iki kural koyar. Birincisi, taşınmaz eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. İkincisi, eski kiracının yeniden inşa edilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır; bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılır.

Kiraya veren bu kurallara aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu hükmün riskli yapı sürecinde nasıl uygulanacağını avukatınızla değerlendirin.

Tahliye yıkım takvimini nasıl etkiler?

Doğrudan. Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik md. 7, yıkım ruhsatı başvurusuna idarece düzenlenen tahliye veya ikamet edilmediği belgesinin eklenmesini ister. Riskli yapılarda da ruhsat, tahliye edildiğine dair belge ya da idarenin tutanağıyla düzenlenir. Tek bir dairenin dolu olması, bütün binanın ruhsatını bekletir.

Osmangazi Belediyesinin yıkım ruhsatı evrak listesinde (FKTM007 Rev.02/19.11.2024) bu kalem "binanın boş olduğuna dair belge" olarak geçer: idare binanın iç ve dış fotoğraflarını çekip tutanak hazırlar. İçeride eşya kalmışsa bu tespit yapılamaz. Diğer ilçelerde uygulamayı ilgili belediyeden teyit edin.

Kiracı taşınırken aboneliklerini de kapatmalıdır; ruhsat dosyasında her bağımsız bölümün elektrik, su ve doğal gaz kapatma yazısı istenir. En sık gecikme, taşınmış ama aboneliğini kapatmamış kiracılarda yaşanır. Kurum kurum başvuru yollarını yıkım öncesi abonelik iptali yazımızda topladık.

Kiracı taşınırken malikin elinde kalması faydalı olan belgeler şunlardır: anahtar teslim tarihini gösteren ve iki tarafça imzalanan bir tutanak, her sayacın son endeksinin fotoğrafı, abonelik kapatma başvurusunun kaydı ya da kurumun kapatma yazısı ve boş dairenin tarihli fotoğrafları. Bu belgeler hem ruhsat dosyasını hızlandırır hem de depozito veya son fatura konusunda sonradan çıkabilecek tartışmaları kısaltır. Çok daireli binalarda bu listeyi daire daire tutan bir tablo, hangi bölümün eksik kaldığını tek bakışta gösterir.

Kiracıyla görüşmede neler sorulmalı ve neler yazılı olmalı?

Anlaşma yolunu seçen malik için görüşme, tahliye tarihini belirlemekten ibaret değildir. Kiracının sorabileceği ve sizin önceden yanıtlamanız gereken sorular genellikle şunlardır:

• Yıkım ne zaman planlanıyor ve en geç ne zaman taşınmak gerekiyor?
• Kira yardımı ya da geçici konut gibi bir destek var mı, başvuru nasıl yapılıyor?
• Depozito ne zaman ve hangi koşulla iade edilecek?
• Taşınma tarihine kadar kira ödenmeye devam edecek mi?
• Yeni yapı bittiğinde eski kiracıya öncelik tanınacak mı?

Bu soruların yanıtlarını bir tahliye protokolünde toplamak, iki tarafı da korur. Protokolde tarih, anahtar teslim şekli, depozito, son sayaç endeksleri ve varsa taşınma yardımı yer alabilir. Kiracıya baskı hissettirmeyen, açık ve yazılı bir dil kullanın; sözlü söz verip yazıya dökmemek en sık uyuşmazlık nedenidir. Protokolü imzalatmadan önce bir avukatın gözden geçirmesi, kanuna aykırı bir madde yazma riskini azaltır.

İşyeri kiracılarında ek bir durum vardır: depo, dükkân veya atölyeyi boşaltmak daireye göre daha uzun sürebilir. Makine, stok ve demirbaşın çıkarılması için daha geniş bir takvim tanımak, ruhsat aşamasında binanın boş olarak tespit edilmesini kolaylaştırır.

Malik kiracıyla süreci nasıl planlamalı?

Hukuki yol ne olursa olsun, takvimi erken paylaşmak uyuşmazlık ihtimalini düşürür. Aşağıdaki sıra bir kontrol listesidir, hukuki tavsiye değildir:

1. 01

   Durumu netleştirin

   Yapı hakkında riskli yapı tespiti var mı, kira sözleşmesi belirli süreli mi, sona erme tarihi ne? Bu üç bilgi hangi yolun işleyeceğini belirler.

2. 02

   Avukatla süreleri hesaplayın

   TBK md. 350'deki bir aylık dava süresini ya da 6306'daki tebligat tarihini takvime işleyin.

3. 03

   Kiracıya yazılı bilgi verin

   Yıkım planını, beklenen tarihleri ve varsa kira yardımı başvuru yolunu yazılı olarak iletin.

4. 04

   Tahliye tarihini yazılı hâle getirin

   Anlaşma sağlanırsa tarihi, anahtar teslimini ve depozito iadesini belgeleyin.

5. 05

   Abonelikleri takip edin

   Kiracının taşınmasıyla birlikte elektrik, su ve doğal gaz kapatma yazılarını toplayın.

6. 06

   Boşalan daireyi kontrol edin

   İdarenin tespitinden önce içeride eşya kalmadığından emin olun.

Tahliye, yıkım öncesi hazırlığın yalnızca bir kalemi; tam listeyi bina yıkımı öncesi yapılması gerekenler rehberimizde bulabilirsiniz. Riskli yapı sürecinin bütününü ise kentsel dönüşüm yıkım süreci yazımızda sıraladık.

Yıkım firması tahliyede ne yapar?

Tahliye malikin ve gerektiğinde idarenin işidir; yıkım firması kiracıyı çıkaramaz ve bu konuda taraf olmaz. Firmanın katkısı takvim tarafındadır: tahliye tarihine göre asbest envanteri, yıkım planı ve ruhsat dosyasını hazırlar, boşalan bina idarece tespit edilir edilmez ruhsat başvurusunun yapılabilmesi için dosyayı hazır tutar. Riskli yapılarda bu hazırlığı nasıl yürüttüğümüz kentsel dönüşüm yıkımı hizmet sayfamızda.